هانى أبوالفتوح يكتب: أهلاً بالصناديق العقارية

أخيراً بعد طول انتظار أصبحت الصناديق العقارية فى مصر حقيقة، فقد تم الإعلان عن تداول وثائق صندوق المصريين للاستثمار العقارى، وهو أول صندوق عقارى مغلق فى مصر بالبورصة، تأسس عام 2015 برأسمال مصدر 50 مليون جنيه، ويستهدف الاستثمار فى مشاريع عقارية بقيمة 2.5 مليار جنيه. فما هى الصناديق العقارية، وكيف تعمل، وما هى مميزاتها كأدة للاستثمار. كل هذه الأسئلة وأكثر سوف نعرضها بإيجاز فى السطور التاية.
فى البداية، يجب الاقرار بأننا تأخرنا كثيراً بالمقارنة بالدول الخليجية فى طرح صناديق الاستثمار العقارى للتداول فى البورصة وتوفير البيئة التشريعية والتنظيمية التى توفر مناخ استثمار محكم وآمن، لذلك سبقتنا دول عديدة فى مجال الصناديق ومحافظ الاستثمار العقارى، مما وفر للمستثمرين المؤسسين والأفراد عى حد سواء التنوع فى أدوات الاستثمار، والاستغلال الأمثل للثروة العقارية وتعظيمها من خلال توفير خيارات واسعة أمام المستثمرين لتنويع استثماراتهم من خلال الصندوق الذى يستثمر أمواله فى الأنشطة العقارية والأنشطة الأخرى المرتبطة بالنشاط العقارى، حيث يعتبره الكثيرون مخزناً للقيمة وملاذاً آمناً فى أوقات الأزمات الاقتصادية.
الصندوق العقارى هو صندوق استثمار مغلق وذات مدة محددة، يهدف إلى استثمار أموال الصندوق فى الأصول العقارية من أراضى بغرض ترفيقها وتنميتها والبناء عليها ومن مبان يتم إنشاؤها أو تطويرها أو شراؤها بغرض تأجيرها أو إدارتها أو استغلالها لأغراض فندقية أو تجارية أو تخزينية أو بغرض بيعها، كما يمكن للصندوق الاستثمار فى سندات توريق محافظ التمويل العقارى وغيرها من الأصول المالية المرتبطة بالنشاط العقاري.
تتبنى إدارة الصندوق العقارى سياسة استثمارية متوازنة من خلال توزيع استثمارات الصندوق فى أوعية استثمارية عقارية متنوعة بهدف تخفيض المخاطر وتحقيق عوائد مناسبة فى الأجل القصير والمتوسط والطويل، وفى إطار الالتزام بالأحكام والقواعد المنظمة للضوابط الاستثمارية الخاصة بصناديق الاستثمار العقارى التى ينظمها قانون سوق رأس المال ولائحته التنفيذية.
تُعتبر صناديق الاستثمار العقارى جذابة بالنسبة للمستثمرين لأنها تقدم عائدات مرتفعة، حيث يقوم الصندوق عادة بتوزيع حوالى 70% من دخله الخاضع للضريبة إلى المستثمرين كتوزيعات أرباح، وتختلف هذه النسبة من دولة لأخرى بحسب القوانين المُنظمة للاستثمار.
يقدم صندوق الاستثمار العقارى عدة مميزات للمستثمر منها، المشاركة فى الأرباح الدورية التى يحققها الصندوق بنسبة حصة فى الوثائق، والمشاركة فى أرباح التصفية الناتجة عن بيع أصول الصندوق فى نهاية مدته؛ والإعفاء من أرباح التصفية من ضريبة توزيعات الأرباح، وإتاحة الفرصة للمستثمر فى تحديد استراتيجيته الخاصة بالخروج من الصندوق من خلال بيع ما يملكه من وثائق بالبورصة.
بصفة عامة تعمل صناديق الاستثمار وفقاً لأغراض تحددها نشرة الاكتتاب، مثل:
التطوير الأولى ثم البيع:

ويكون ذلك بتملك أرض فضاء ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراضٍ سكنية، أو تجارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
التطوير الإنشائى ثم البيع:

ويكون ذلك بتملك أرض فضاء أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
التطوير الأولى أو الإنشائى بهدف التأجير لمدة زمنية محددة ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق، ويمكن لصندوق الاستثمار العقارى القيام بالعمليات المرتبطة بتخطيط وتقسيم وترخيص وبناء وتجديد وتأجير وتشغيل الأصول العقارية التى يستثمر بها، غير أن الصندوق العقارى لا يجوز أن يكون الغرض الوحيد له هو إعادة البيع للأصول العقارية التى تملكها.
لقد أحسنت الهيئة العامة للرقابة المالية صنعاً بتعديل ضوابط الاكتتاب فى وثائق صناديق الاستثمار العقارى مقابل حصة عينية بما ييسر على بعض الجهات تحويل أصول عقارية لديها إلى صناديق استثمار عقاري. كذلك إصدار معايير التقييم العقارى، ولكن هذا وحده لا يكفى للتغلب على التحديات التى تواجه صناديق الاستثمار العقارى مثل تطبيق الضريبة العقارية وضريبة الأرباح التجارية وضريبة على توزيعات الأرباح والمصاريف الإدارية وتقييمات الخبراء العقارين، كل هذه التكاليف والالتزامات تؤثر على ربحية الصندوق وتشكل عائقاً لانتشار تأسيس الصناديق العقارية.