« مصطفي »: عجز « التمويل » عن تلبية احتياجات العملاء السبب في اتخاذ هذا الإجراء
« السيد »: النظام الحالي يحتاج لإعادة هيكلة وشركات التمويل لن تصمد طويلاً
« بسيوني »: التمويل يقتصر علي إعادة بيع الوحدات بعد تسهيلات المطورين
حسين : المطور العقاري تحول من البناء إلي التمويل والتسويق
في محاولة لتصريف وحدات مشروعاتها وتنشيط السوق لجأت شركات تطوير عقاري لتقديم تسهيلات في السداد بزياد الآجال وصلت حتي 20 عاماً بما يهدد بشكل مباشر شركات التمويل العقاري التي تعتمد علي عدم مقدرة المطورين علي زيادة فترات السداد علي 5 سنوات.
برر مطورون هذا الإجراء بفشل التمويل العقاري في القيام بدوره في ظل المعوقات والصعوبات الكبيرة التي يتضمنها القانون المنظم لعمله في السوق التي يصعب معها الاستفادة منه إضافة إلي الفائدة المرتفعة التي تضاعف من قيمة الوحدة عدة مرات.
وفي المقابل طالبت شركات التمويل العقاري بإنقاذها من شركات التنمية التي لم تكتف بدورها في التطوير لتأخذ دورها بزيادة فترات الآجال والتي تمثل الميزة الرئيسية للتعامل بالتمويل العقاري.
قال المهندس حسام مصطفي، نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للتنمية والاستثمار العقاري، إن عدم قدرة التمويل العقاري بشكله الحالي علي تلبية احتياجات العملاء دفع شركات التطوير إلي اتخاذ هذا الإجراء وتقديم آجال سداد لفترات طويلة، مؤكدا أن الافضلية للمطور بيع الوحدات بنظام التمويل العقاري والاستفادة من السيولة التي يحصل عليها مقابل البيع وإعادة دورة رأس المال خلال وقت قصير لضخها في مشروعات جديدة.
وفي المقابل فإن شركات التمويل العقاري والبنوك لديها محافظ مالية كبيرة غير مستغلة ولا توجه إلي تمويل الوحدات نظراً لأن الآلية المعمول بها – حالياً – لا تتوافق مع احتياجات العملاء وقدرتهم المالية وتطور السوق العقاري.
أشار المهندس عبدالوهاب السيد، رئيس مجلس إدارة شركة “دارك جروب “للتنمية والاستثمار العقاري ، إلي أن شركات التطوير لا تتخذ قراراً إلا بعد دراسة احتياجات السوق بما يتوافق مع إمكانيات عملائها، موضحاً أن صعوبة الحصول علي تمويل عقاري بشروطه الحالية دفعت الشركات إلي البحث عن بديل.
تابع أن أنظمة سداد الشركات للأراضي التي تشتريها تساعدها علي اتخاذ هذا الإجراء، موضحا أن الشركات التي تطور مشروعات في هليوبوليس الجديدة تمكنت من تقديم فترات سداد تتجاوز 10 سنوات نظراً لحصولها علي الأرض من شركة مصر الجديدة بآجال حتي 10 سنوات. مؤكداً أن النام الحالي يحتاج إلي إعادة هيكلة .
قالت غادة أحمد، المدير التنفيذي لشركة جيرة العقارية، إن الشركات التي تقدم هذه النوعية من التسهيلات يجب أن تمتلك ملاءة مالية كبيرة حتي تتمكن من تمويل المشروع، موضحة أن شركة إليكو مصر والتي تتولي “جيرة” تسويق أحد مشروعاتها تقدم فترة سداد تصل إلي 20 عاماً بفائدة محدودة وتلقي قبولاً من العملاء، لاسيما أن مواعيد التسليم لا تتجاوز عامين.
أضافت أن التمويل العقاري في مصر يحتاج إلي إعادة نظر اذا كانت هناك رغبة في الاستمرار بالسوق، حيث إن البيروقراطية لا تزال تسيطر عليه بقوة مع كثرة الإجراءات التي تدفع العملاء إلي العزوف عن التعامل به، خاصة من محدودي ومتوسطي الدخل الذين لديهم احتياج فعلي إلي التمويل إضافة إلي الفائدة العالية التي ترفع قيمة الوحدة إلي الضعف.
من جانبه، قال حسن حسين، رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري، إن شركات التمويل العقاري تحتاج إلي الحماية من تغول المطورين العقاريين في السوق المصري، خاصة أن شركات التطوير العقاري تمتلك قدرات مالية كبيرة وتبيع الوحدات للعملاء بمهل سداد طويلة والمفترض أن أعمال المطور العقاري تقتصرعلي البناء فقط، ولكن الواقع أنه اتجه إلي بيع الوحدة بالتقسيط ويربح من جميع الجوانب.
أضاف أن الوضع الصحيح الذي يجب أن تقره الدولة، هو أن يتعاقد المطور العقاري مع أحد البنوك لتمويل المشروع ومع شركة لتمويل العملاء وهو ما سوف يغلق دائرة السوق وتأمين الاستثمارات، خاصة أن المطور سوف يضمن بنكاً يموله وبالتالي ضمان استمرارية المشروع وشركة تمويل للعملاء.
أضاف أن كثيراً من المطورين العقاريين بدأوا كمقاولين وبعد زيادة معدلات طرح الأراضي انشأوا شركات تطوير عقاري وأخري للتسويق وأصبح يملك الأرض ويمول المشروع ويشيده ويسوقه واصبحنا أمام مؤسسة كاملة لا رقابة كافية عليها وهناك تعارض في المصالح يجب أن نتصدي له.
أضاف أن الحل الوحيد لتقليل نسبة المخاطرة في المشروعات العقارية هو أن يتضمن كل مشروع بنكاً يموله وشركة للتسويق وأخري للتمويل العقاري.
قالت هالة بسيوني، العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقاري، إن الطلب علي العقارات ارتفع العام الجاري مقارنة بالفترة الماضية، ولكن ليس بالصورة المطلوبة خاصة في ظل منح شركات التطوير العقاري الوحدات للعملاء بفترات تقسيط تصل إلي 7 و10 سنوات، وبالتالي أصبح سوق التمويل العقاري يقتصر علي إعادة بيع الوحدات، وهو ما يؤثر علي نشاط التمويل العقاري، خاصة أنها تتعامل بنظام حفظ ملكية للوحدة وشيكات من العملاء بالأقساط ولايوجد رقابة علي البرنامج الزمني للتنفيذ.
ونفت بسيوني أن تكون الشركات العقارية تمنح الوحدات للعملاء بدون فوائد، حيث تحمل قيمة الفائدة علي التكلفة الإجمالية للوحدة عكس شركات التمويل العقاري التي تمول الوحدة بعد تحديد تكلفتها النهائية.
وألقت باللوم علي شركات التمويل العقاري التي تستغرق وقتاً كبيراً في دراسة ملفات العملاء مقابل التسهيلات، مشيرة إلي أن الشركة لابد أن تتأكد من قانونية الوحدة وعدم الخلاف علي الملكية والقدرة المالية للعميل، خاصة في ظل الظروف الحالية التي تؤثر علي مصادر الدخل في حين أن شركات التطوير العقاري تمنح الوحدة بصورة البطاقة ودفتر الشيكات.
استبعد أشرف رمزي، المدير التنفيذي السابق لشركة التعمير للتمويل العقاري، أن تؤثر عروض شركات التطوير العقاري علي نشاط التمويل، خاصة أن طول فترة التقسيط يقابله تأخر في تسليم الوحدات بسبب التأخر في تنفيذ الإنشاءات.
أوضح أن شركات التمويل العقاري تسلم الوحدة فوراً للعميل بعكس العروض التي يقدمها المطورون التي تحتسب فترات التنفيذ ضمن مهل السداد. تابع أن الفائدة في التمويل العقاري تصل إلي 16% وهي نفس النسبة التي تفرضها شركات الاستثمار العقاري ولكنها تعلن أنها 7% فقط في حين أنها تحمل باقي النسبة علي ثمن الوحدة دون توضيح للعميل.
أكد أن تعثر تنفيذ بعض من المشروعات العقارية بعد الثورة عزز ثقة المشتري بالتمويل العقاري، خاصة أنه يتسلم وحدة جاهزة، بعكس شرائها تحت الإنشاء وهو ما يرفع من درجة مخاطرة عدم اكتمال البناء.
أضاف أن المقارنة بين عروض المطورين وشركات التمويل العقاري تحتاج إلي التدقيق وسيكتشف العميل أن التمويل العقاري الأكثر أماناً وعائده أعلي علي المدي البعيد حيث يستطيع المشتري سداد سعر الوحدة إذا تحسنت ظروفه المادية علي المدي الطويل.
