تباينت آراء القطاعات الرئيسية بالسوق العقارى حول إعادة العمل بنظام المطور العام، فى الوقت الذى طالبت شركات الاستثمار العقارى بتطبيقه، اختلفت آراء قيادات وزارة الإسكان ورؤساء أجهزة المدن الجديدة حول جدواه فى الوقت الحالى.
الجدل حول تطبيق المطور العام جاء بعد مذكرة قدمتها جمعية رجال الأعمال إلى وزارة الإسكان لإعادة النظام الذى توقف منذ النصف الأول من القرن الماضى، ومنذ ذلك الحين احتكرت وزارة الإسكان التصرف فى الأراضى.
ملخص مقترح الجمعية يتمثل فى تخصيص الإسكان مساحة كبيرة من الأرض للشركات التى تمتلك القدرة المالية والتنفيذية لتخطيط المساحة وفقاً لاستراتيجيات الوزارة وترفيقها على نفقتها وتسويقها لشركات الاستثمار العقارى، وفى المقابل تحصل الوزارة على حصة من الأرض أو من حصيلة البيع، إضافة إلى نسبة من المساحة تخصص للخدمات.
الشركات العقارية أكدت أن السوق يعانى ندرة الأراضى المرفقة، والحل الأمثل من وجهة نظرها منح الأرض للشركات التى ترفقها فى وقت أسرع من «الإسكان»، بجانب توفير إيرادات للوزارة تنفق منها على مشروعاتها المختلفة.
واعتبروا أن التجارب السابقة بالعمل بآلية المطور العام أثبتت نجاحاً فى مصر بمناطق مثل المقطم والزمالك والمعادى، بجانب استمرار تطبيقها فى عدد كبير من دول العالم، وهو ما يؤدى إلى استقرار أسعار الأراضى بسبب تعدد جهات الطرح.
فى المقابل ترى قيادات وزارة الإسكان، أن العمل بنظام المطور العقارى قد يخلف عشوائية فى التنفيذ بعيدًا عن توجهات الدولة، بجانب إمكانية تأثيره على التوسعات المستقبلية للمدن الجديدة، خاصة أن الأراضى ستكون فى نطاق امتدادها المستقبلى.
وأضافوا أن الوزارة تدرس مذكرة الجمعية لتحديد العائد المتوقع للوزارة حال الموافقة عليها، وإمكانية المشاركة فى المشروعات بقيمة الأرض أو الحصول على مساحات مرفقة من الشركات.
الشركات تطالب بمنافسة الحكومة فى تطوير المجتمعات الجديدة
الجمال: 3 محاور رئيسية للتنفيذ أبرزها تخصيص الأرض مقابل حصة من المشروع
العدوى: الآلية الجديدة تهدف إلى ترفيق أكبر مساحة من أراضى الدولة فى أقل وقت
شكرى: القوانين الحالية تعوق تنفيذ أفكار جديدة وتتطلب تعديلاً تشريعياً
طالبت شركات الاستثمار العقارى وزارة الإسكان بالموافقة على طلب جمعية رجال الأعمال بإعادة العمل بنظام المطور العام، ومنح الشركات مساحات كبيرة من الأراضى مقابل حصة للوزارة سواء من الأرض أو المشروع.
واعتبروا أن «المطور العام» سيوفر مساحات من الأراضى المرفقة فى وقت أسرع دون تحمل «الإسكان» التكلفة الباهظة لعملية الترفيق التى أدت إلى تعثر عدد كبير من المشروعات خلال الفترة الماضية بسبب تأخر ترفيق الأراضى.
كانت جمعية رجال الأعمال قد تقدمت بمذكرة إلى الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان للمطالبة بإعادة العمل بنظام المطور العام للمدن الجديدة لتتعدد جهات التصرف فى الأراضى بدلاً من احتكار وزارة الإسكان.
قال المهندس طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، إن موافقة وزارة الإسكان على إعادة العمل بنظام المطور العام بالمدن الجديدة يساهم فى سرعة تنفيذ المشاريع، خاصة فى ظل عدم قدرة الدولة على تحمل تكاليف ترفيق الأراضى.
وأضاف أن «ريدكون» سوف تسارع فى تقديم عروض إلى «الإسكان» حال إقرار العمل بنظام المطور العام، متوقعاً اختيار الشركات حسب سابقة الأعمال بالقطاع العقارى.
وأضاف أن من المنتظر طرح الأراضى على الشركات بنظام المطور العام عبر أكثر من محور، أهمها موقع المدينة وحصة من المشروع للوزارة أو منح الأراضى للشركات بالإيجار أو نسبة من المبيعات.
وأشار إلى أن نقص الأراضى المطروحة خلال المرحلة الماضية من قبل هيئة المجتمعات العمرانية، يشعل منافسة شرسة بين الشركات الكبرى للاستحواذ على أكبر قدر ممكن من الأراضى التى يمكن أن تطرحها الوزارة بنظام المطور العام.
وأوضح أن عدداً كبيراً من مدن العالم وعلى رأسها هونج كونج ودبى، تطبق نظام المطور العام فى المشاريع المختلفة سواء السكنية أو التجارية حتى تستطيع الحكومات توفير أكبر قدر من الوحدات فى أقل وقت ممكن.
واقترح منح الشركات الصغيرة فرصة فى الحصول على أراض بنظام المطور العام من خلال المشاركة فى كيان كبير يستطيع تنفيذ مثل هذه المشروعات فى التوقيتات المحددة.
وأشار إلى أن المرحلة المقبلة سوف تشهد تحول العديد من المبانى سواء التجارية أو السكنية أو الإدارية المقامة فى مصر بنظام العمارة الخضراء التى تتميز بارتفاع تكلفة إنشائها لذلك لم تستطع الدولة تحمل تكلفة تنفيذها، وهو ما يتطلب الإسراع بتخصيص الأراضى للشركات الكبيرة للبدء فى تنفيذ مثل هذه المشاريع.
وأكد المهندس أحمد العدوى، العضو المنتدب لمجموعة إنرشيا للتطوير العقارى والسياحى، أن إعادة العمل بنظام المطور العام للمدن الجديدة، يساهم فى ترفيق أكبر مساحة من أراضى الدولة فى وقت قياسي.
وأضاف أن طلب جمعية رجال الأعمال بتعدد جهات التصرف فى الأراضى فرصة أمام شركات القطاع الخاص للحصول على الأراضى لتنفيذ المشروعات، بالإضافة إلى تحقيق وزارة الإسكان مكاسب كبيرة نتيجة حصولها على حصة من المشروع أو نسبة من المبيعات دون تحمل أى تكاليف ترفيق.
وأشار إلى أن احتكار هيئة المجتمعات العمرانية طرح الأراضى خلال السنوات الماضية أدى إلى إضعاف السوق العقارى نتيجة ندرة الأراضى المتاحة أمام الشركات، مما دفعها للاعتماد على تجميع أكبر عدد من أراضى الأفراد لتنفيذ مشاريعها.
وأوضح أن «إنرشيا» ستكون أول من يتقدم طلبات للحصول على مثل هذه الأراضى فى ظل تراجع حجم المطروحة خلال السنوات الماضية من قبل هيئة المجتمعات العمرانية.
وأشار إلى أن استمرار تحكم وزارة الإسكان للأراضى كمصدر وحيد، يتسبب فى مزيد من الارتفاعات التى تعوق عمليات التنمية خاصة فى المدن الجديدة، والتى لم تحل بدون تواجد القطاع الخاص الذى يتميز بسرعة التنفيذ.
وقال المهندس أنس لاشين، المدير العام لشركة عمائر العقارية للتطوير العقاري، إن حال تنفيذ القرار سوف يسهم فى تنمية القطاع العقاري، وسيعمل على زيادة حجم الاستثمارات خلال فترة قصيرة، وهو ما يعود بالنفع على الاقتصاد المصرى والذى يعتمد بدرجة كبيرة على القطاع العقارى.
وأضاف أن الدولة تحتاج إلى وزير إسكان قوى يمتلك القدرة على إصدار مثل هذه القرارات التى ستساعد على إعادة الحياة للقطاع العقارى من جديد.
وقال: «يجب ألا ينتظر وزير الإسكان مقترحات أو مذكرات من جهات غير حكومية لتنفيذها».
وطالب بضرورة طرح مساحات كبيرة من الأراضى على المستثمرين خلال المرحلة الحالية لمنح رجال الأعمال فرصة للاستثمار فى القطاع العقاري، والذى سيساهم بدوره فى توفير فرص عمل للشباب.
ورحب المهندس طارق شكري، رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة عربية للاستثمار العقاري، بطلب جمعية رجال الأعمال إعادة العمل بنظام المطور العام للمدن الجديدة، معتبراً أن ذلك يهدف إلى تعدد جهات التصرف فى الأراضى بدلاً من احتكار الوزارة للطرح.
وأضاف أن القوانين الحالية تعيق تنفيذ مثل هذه الأفكار التى تطلب تعديلاً تشريعيا، مشيراً إلى ضرورة إسناد ترفيق وتنفيذ المشاريع على أراضى الدولة إلى شركات القطاع الخاص لعدم قدرة الدولة على تمويل مثل هذه المشاريع لارتفاع تكلفتها المالية، بالإضافة إلى الأوضاع الاقتصادية غير المستقرة بالبلاد.
وأوضح أن تجارب سابقة لهذا النظام أثبتت نجاحها فى العديد من دول العالم، بالإضافة إلى تجربتها السابقة فى مصر خاصة بمناطق المقطم والزمالك والمعادى التى تولت شركات خاصة تخطيطها وترفيقها وبيعها مقابل حصة من الأرض المرفقة للدولة.
وأوضح أن هيئة المجتمعات العمرانية واجهت خلال السنوات الماضية العديد من المشاكل أعاقت عملية طرح الأراضي، أبرزها ترفيق الأراضى من مياه وصرف وكهرباء ورصف، خاصة مع ارتفاع تكلفتها المالية التى لم تستطع الدولة تحملها خلال المرحلة الحالية.
وقال إن شعبة الاستثمار العقارى ناقشت العام الماضى خلال اجتماع مع بوزير الإسكان، ملف أنظمة طرح الأراضي، وتبين أن الوزارة لديها عدد من الأفكار الجديدة لهذا الملف تهدف إلى تحقيق توازن فى السوق وعدم تكرار ما حدث فى مزاد القادرين بالقاهرة الجديدة الذى قاد الأسعار إلى ارتفاعات كبيرة غير مبررة.
وأضاف أن من بين هذه الأفكار مشاركة الوزارة للمطورين وطرح مشروعات بحق الانتفاع، إضافة إلى عودة أنظمة التخصيص للأراضي، لكن القوانين الحالية تعوق تنفيذ مثل هذه الأفكار التى تطلب تعديلاً تشريعياً.
.. و الوزارة تدرس مقترح «رجال الأعمال»
مصادر: قطاعات «المجتمعات العمرانية» تدرس آلية «التنفيذ»
سياسات الهيئة تحدد الخطط التنموية العامة لمنع العشوائية
صبور: احتكار الحكومة للأراضى يعيق التنمية ويرفع الأسعار
تدرس وزارة الإسكان مقترح جمعية رجال الأعمال لإعادة العمل بنظام المطور العام للمدن الجديدة، وبدأت اللجان الفنية بهيئة المجتمعات العمرانية فى إعداد التصورات حول آلية التطبيق سواء بتوفير مساحات جديدة من الأراضى خارج كردون المدن مقابل حصة من الأرض، أو مشاركة رجال الأعمال فى تطوير مشروعات بمساحات كبيرة ضمن التى سوف تطرح بالشراكة.
واختلف اثنان من قيادات الوزارة المسئولين عن دراسة المذكرة فى حديثهما لـ«البورصة»، حول إمكانية تطبيق نظام المطور العام بسبب التخوف من عشوائية التنفيذ بعيدًا عن المخططات التى تضعها الإسكان للمدن الجديدة وتعارضها مع توسعات تلك المدن، ومقابل ذلك رأوا أن تطبيقه سيوفر جزءاً كبيراً من استثمارات الهيئة التى توجه لترفيق الأراضى بجانب حصولها على عائد المشروعات.
وقال مصدر بوزارة الإسكان ، إن الوزارة تلقت مذكرة جمعية رجال الأعمال ووزعت على قطاعات هيئة المجتمعات العمرانية سواء التخطيط والمشروعات وتنمية المدن والشئون العقارية والمالية لإبداء الرأى حول المقترح وآلية تطبيقه.
أضاف أن الجمعية تطالب بتوفير مساحات كبيرة من الأراضى للشركات على غرار شركة المستقبل للتنمية العمرانية، التى تملك 11 ألف فدان بالقاهرة الجديدة تنميها بنظام المطور العام وتبيع الأراضى للشركات العقارية الأخرى، وهو ما يمكن أن يمثل صعوبة فى الوقت الحالى بسبب حاجة المدن الجديدة لمناطق توسعات خارج حدودها الحالية.
وأوضح أن شركة المستقبل تأسست لإدارة محفظة أراض تمثل مديونية بين البنوك وشركة المقاولون العرب، فى حين أن توفير مساحات جديدة من قبل الوزارة للشركات يحتاج إلى دراسات تفصيلية وآلية صارمة لضمان التنفيذ.
تابع أن التوسعات المستقبلية للمدن الجديدة يمكن أن تمثل عائقا أمام تخصيص مساحات كبيرة للشركات العقارية للعمل بنظام المطور العام، خاصة أن الاراضى بجب أن تكون فى مناطق جاذبة بالقرب من المدن وفى حالة حاجة المدينة لتوسعات سيكون المشروع فى نطاق الامتداد المتوقع للمدينة.
وذكر أن «الإسكان» ستدرس العائد المتوقع حال الموافقة على المقترح سواء بالحصول على حصة من الأرض بعد ترفيقها أو نسبة من المشروع أو إمكانية مشاركة المطورين فى مشروعات بعينها ضمن الـ 30 مشروعا المنتظر طرحها بالشراكة مع القطاع الخاص، أو تكرار نموذج شركة «أرابتك».
لفت المصدر إلى أن الوزارة ترى أن مشروع «أرابتك» سيكون آلية جديدة للمستثمرين الراغبين فى تنفيذ مشروعات مماثلة، بحيث توضع الشروط الخاصة بالمشروع وتطبيقها على أى مشروع آخر، دون تغيير كما أن الوزارة لن ترفض أى طلب مقدم من المستثمرين خلال المرحلة المقبلة، لتنفيذ مشروعات مماثلة.
وبدوره قال مسئول آخر فى وزارة الإسكان، إن تطوير أى مجتمعات عمرانية جديدة يجب أن تحدده الهيئة، خاصة أنه من المفترض مشاركة الدولة فى الخطط التنموية العامة من خلال ضوابط تحدد الأكثر احتياجا للخدمة، حتى لا يحصل المطور العقارى على الأرض ويستمر 20 عاماً فى تنميتها.
وأضاف أن إقامة المجتمعات العمرانية الجديدة يجب أن يكون وفقا لضوابط صارمة خاصة فى المدن المستقبلية، حيث من المفترض أن تدرس احتياجات المنطقة للمدينة الجديدة، وعلى سبيل المثال فى توشكى أو شرق العوينات تبحث الهيئة العامة للتخطيط العمرانى المشاكل فى المنطقة وتقوم برفع مساحى وتحدد ملامح مستقبل المنطقة خلال 10 أو 20 عاماً.
أوضح أنه من الأفضل إنشاء مدينة جديدة سواء كانت صناعية أو زراعية لخدمة المنطقة المحيطة بدلاً من أن ينمو مجتمع عشوائى، مشيراً إلى أن دراسات الهيئة تحدد موقع المدينة والرفع المساحى والتصور العام والتخطيط الهيكلى، لذلك لابد من توافر نفس المقومات فى حال توفير أراض بمساحات كبيرة للمطورين العقاريين.
وفى المقابل طالب المهندس حسين صبور، رئيس جمعية رجال الأعمال وزارة الإسكان، بتخصيص مساحة كبيرة من الأرض للشركات الكبيرة، التى تمتلك القدرة المالية والتنفيذية لتخطيط المساحة، وفقاً لاستراتيجيات الوزارة، وترفيقها على نفقتها وتسويقها لشركات الاستثمار العقارى، وفى المقابل تحصل الوزارة على حصة من الأرض أو حصيلة البيع، إضافة إلى نسبة من المساحة، تخصص لإنشاء خدمات فى مجال المشروعات الطبية والتعليمية والأمنية، على أن تسلم للجهاز، الذى يسلمها بدوره للجهات المعنية بهذه الخدمات.
وأشار إلى أن نقص الأراضى المرفقة، يعد العائق الأكبر أمام التنمية، فيما يقتصر تصريف الأراضى على وزارة الإسكان، مما تسبب فى ندرتها، ورفع أسعارها بشكل مبالغ.
وأكد رئيس جمعية رجال الأعمال، أن تجارب سابقة للعمل بهذا النظام أثبتت نجاحاً لمناطق تعد الأبرز، بعد أن حصلت عليها شركات كبيرة، وقامت بتخطيط الأراضى من بينها مناطق المقطم، والزمالك، والمعادى، التى تولت شركات تخطيطها، وترفيقها، وبيعها مقابل حصة من الأرض المرفقة للدولة.
أكد أن استمرار احتكار وزارة الإسكان للأراضى، يتسبب فى مزيد من الارتفاعات التى تعوق عمليات التنمية والاستثمار فى المدن الجديدة، مشيراً إلى أن أزمة الإسكان فى تزايد مستمر، ولن تحل دون تدخل القطاع الخاص فى أعمال التخطيط والترفيق كشريك للدولة، لاسيما أن هذا النظام يطبق فى العديد من الدول، وحقق معدلات تنمية مرتفعة.
.. وانقسام بين أجهزة المدن حول التطبيق
علاء عبدالعزيز: إعادة العمل بالنظام سلاح ذو حدين
عبدالرشيد: شريحة المطورين العقاريين المستفيد الأول
اختلف رؤساء أجهزة المدن فى حول العمل بنظام المطور العام بالمدن الجديدة، حيث يرى البعض أنه اصبح ضرورة ملحة بعد نقص التمويل وارتفاع تكلفة مشروعات البنية التحتية والتوسع فى إقامة مجتمعات عمرانية جديدة وتخفيفاً لعبء التمويل الذى تتحمله الدولة، فيما يؤكد البعض الآخر ان المطور العام لن يخدم سوى شريحة المطورين العقاريين على حساب الجانب التنموى فى المدن الجديدة، ومن ثم تتحول المدن الجديدة إلى مزادات ومزايدات فقط .
قال المهندس علاء عبدالعزيز، رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة، إن العمل بنظام المطور العام سلاح ذو حدين، خاصة أن النماذج التى طبقت هذا النظام لم تثبت نجاحها، ورغم ذلك حال إعداد أسس وإطار عام للنظام سوف يرفع العبء عن كاهل وزارة الإسكان فى التصرف بالأراضى.
أكد أن إعادة العمل بهذا النظام فى الوقت الحالى تتناسب مع الظروف الاقتصادية للبلاد، خاصة فى ظل التكلفة الباهظة التى تتحملها لإقامة مدن جديدة تستوعب الزيادة السكانية وإتاحة فرص استثمارية جديدة.
طالب بضرورة دراسة الفكرة، بعد أن وضعت خطة توسعات وإقامة مجتمعات عمرانية جديدة فى المحافظات بأساليب جديدة للسيطرة والمراقبة على حركة البيع والشراء، خاصة أنها سوف تدخل ضمن مخططات التنمية للدولة.
ورفض المهندس رشدى عبدالرشيد، رئيس جهاز القرى السياحية، فكرة إعادة العمل بنظام المطور العام خلال الفترة الحالية، خاصة أنه يخدم شريحة واحدة من المطورين فقط، فى حين يجب مشاركة وزارة الإسكان، حيث إن إقامة مدينة جديدة تعنى مشروعات تنمية واستثمارات ومجتمعات جديدة.
قال إن إعادة نظام المطور العام فى المدن الجديدة ستكون مسماراً فى نعش الاستثمار، خاصة أن الشركات تسعى للربح ولا تنظر إلى الجانب التنموى، وهو ما يخالف خطة وزارة الإسكان التى تهدف إلى إقامة مجتمعات عمرانية لاستيعاب الزيادة السكانية والتوسع فى المدن الجديدة بما يخدم خطة الدولة.
قال المهندس محمد نصر، نائب رئيس جهاز مدينة الصالحية الجديدة، إن إعادة المطور العام تخدم مشروعات الإسكان والاستثمار فى الدولة، بشرط أن تضع الوزارة آليات للتصرف فى الأراضى وفقاً لاستراتيجيات معينة تخدم القطاع التنموى والاستثمارى.
أوضح أن نظام المطور العام سوف يوفر على الدولة المليارات التى تنفقها فى إقامة مدن جديدة، بالإضافة إلى أعمال التخطيط والتنفيذ ومشروعات المرافق والبنية التحتية التى تتجاوز تكلفتها أموالاً طائلة، مؤكداً إعادة النظام وفق ضوابط معينة تفرضها وزارة الإسكان بالتعاون مع الوزارات المعنية.
طالب بضرورة إشراف الوزارة على تلك المدن التى يجب أن توضع ضمن مخططات التنمية، بالإضافة إلى التوسع وتخطيط أراض وفتح فرص جديدة لجذب الاستثمار، بما يسهم فى معدلات النمو للاقتصاد والخروج من دائرة الاستثمار المحدودة فى مدن معينة.
