واصل المركز الوطنى لاستخدامات أراضى الدولة خلال العامين الماضيين محاولاته لفرض نظام حق الانتفاع فى تخصيص جميع الأراضى، خاصة بعد تصاعد المشكلات بين المستثمرين والحكومة، وتقدم مؤخراً بمذكرة لمجلس الوزراء للموافقة على هذا الاقتراح.
رفض المستثمرون العقاريون تعميم نظام حق الانتفاع فى طرح الأراضي، محذرين من عدم إقبال المواطنين على الشراء وتجنب البنوك تمويل المشروعات.
قال المهندس حسن درة، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى، إن طرح الأراضى بحق الانتفاع لن يلقى قبولاً من المطورين، خاصة ان هذه المشروعات يصعب تسويقها، موضحاً أن هذا المقترح عرض لوحدات الإيجار فى مشروعات الإسكان الاجتماعى إلا أنه لايزال فى مراحل النقاش ولم يلق توافقاً بعد.
توقع درة فشل الفكرة فى مهدها وعدم الإقبال على الأراضى من جانب المستثمرين حال طرحها لعدم توافقها مع طبيعة السوق العقارى المصرى.
أضاف المهندس طارق شكري، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، إن مبررات طرح الأراضى بحق الانتفاع غير مدروسة وليست فى صالح القطاع، حيث إن القول بأنها تحافظ على أراضى الدولة للأجيال القادمة غير حقيقي، لأننا لا نعانى ندرة الأراضى ولا تتجاوز المساحات التى تمت تنميتها 6% من أراضى مصر، كما أن مخطط التنمية 2052 أضاف مساحة كبيرة متوقعاً تنميتها خلال تلك الفترة.
أشار إلى أن المقترح لن يوفر وحدات بأسعار منخفضة تتناسب مع دخول الأفراد لأنهم لن يقبلوا ذلك من الأساس لعدم توافقه مع موروثات العملاء المصريين الذين يفضلون التملك.
وتوقع حال إقراره أن يأتى بنتائج عكسية تتمثل فى صعود أسعار العقارات القائمة و المشروعات الحالية التى يتم تطويرها لتسويقها بنظام التمليك.
أضاف أن هذا المقترح سوف يستبعد دور البنوك مع عزوفها المتوقع عن تمويل مشروعات غير مملوكة للشركات، إضافة إلى شركات التمويل العقارى التى لن تقبل تمويل العملاء بدون رهن الأراضي.
ومن جانبه، قال المهندس سامى القرينى، رئيس مجلس إدارة شركة «يافا ماك» للتنمية السياحية، إن حق الانتفاع لن يلقى قبولاً فى المشروعات السياحية ولن يقبل المستثمرون على تطوير مشروعات، لاسيما فى ظل حالة الهدوء الحالية بالقطاع، موضحاً إمكانية العمل بهذا المقترح فى المشروعات التجارية والخدمية فقط.
قدر القرينى نسبة قيمة الأرض بنحو 15% من التكلفة الإجمالية للمشروع وترتفع أو تنخفض حسب موقع الأرض، حيث تصل إلى نحو 50% فى الأماكن المميزة جداً سواء فى وسط القاهرة أو على كورنيش النيل وهى مساحات محدودة وتقل فى الأراضى بالأماكن النائية.
قال إسماعيل حسن، رئيس بنك مصر إيران للتنمية، إن المشكلة الأساسية فى هذا النظام عدم إمكانية رهن العقار المقام عليه المشروع، وبالتالى البنوك ضخ تمويلات لعدم وجود ضمان كاف حال تعثر العميل.
وأشار إلى أن البنوك قد تجد وسائل أخرى للتمويل فى حالة تعميم هذا النظام مع البحث عن ضمانات جديدة بدلاً من رهن الأراضى، لافتاً إلى أن حق الانتفاع قد يكون لمدد طويلة جداً كافية للوفاء بالتزامات المستثمر تجاه البنك الممول.
أكد أن الضمان الأهم للبنوك هو نشاط العميل نفسه وحجم التدفقات النقدية للمشروع مدى نجاح المستثمر، وحال توافر هذه المقومات لن يقف موضوع الرهن عقبة أمام التمويل.
وقال رئيس قطاع تمويل الشركات بأحد البنوك العامة، إن تعميم حق الانتفاع على أراضى الدولة سيؤثر سلباً على التمويلات المقدمة للمشروعات، لأن أغلبية المشروعات الممولة يتم رهن الأراضى التى ستقام عليها لصالح البنوك المقرضة لضمان حقوقها.
أوضح أن البنوك لا تمانع تمويل المشروعات بحق الانتفاع بضمانات أخرى فهى تمول المشروعات المقامة بنظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص عن طريق رهن أصول المشروع وضمانات أخرى تحدد حسب المشروع ولكن بعض المشروعات تتطلب ضرورة الرهن العقاري.
وقال إن البنوك لن تستطيع تحديد موقفها النهائى من تمويل تلك المشروعات بحق الانتفاع إلا بعد أن تحدد الدولة بنود تطبيق هذه الآلية، خاصة المتعلقة بمدة حق الانتفاع.
كتب – ناصر يوسف وحمادة اسماعيل
