الشركة تفاوض «المجتمعات العمرانية» لتمويل مشترى حصة الهيئة فى «مدينتى» و«الرحاب»
يجب إصدار تعديلات قانون التمويل العقارى بقرار جمهورى والنشاط يحتاج اهتماماً سياسياً
التوسع فى التأجير التمويلى يتطلب إقرار «الإيجارة» والمساواة فى المعاملة الضريبية لعملاء النشاطين
طالبنا رئيس هيئة الرقابة بضرورة خفض نسب السيولة من %25 إلى %10 أسوة بالبنوك
تخطط شركة التعمير للتمويل العقارى لزيادة حصتها السوقية خلال العام القادم لتصل %40 من السوق، وعبر حسن حسين رئيس الشركة فى حوار لـ” البورصة” عن أمله فى استقرار الأوضاع السياسية بالبلاد حتى تتمكن من تنفيذ خطتها التوسعية، والتى دفعتها لإجراء عملية إعادة هيكلة مالية وإدارية اعتباراً من منتصف العام الماضي، وصولا إلى بدء التوسع فى الأسواق الخارجية وطرح حصة من الشركة بالبورصة المصرية بحلول عام 2015، التى ستعد مصدراً مهماً لتعبئة الأموال الرخيصة التى تمكنها من إعادة تمويل عملياتها بالسوق».
وبحسب حسن حسين، تعد الفترة الحالية بالنسبة لشركة التعمير للتمويل العقارى مرحلة لإعادة لالتقاط الأنفاس وترتيب البيت من الداخل استعدادا للانطلاق بداية من عام 2014، حيث تركز الشركة حاليا على تعزيز قدرتها على إعادة تمويل عملياتها، من حيث التوسع على أساس مالى وتمويلى سليمين وتتواصل مع البنوك للتعريف بخططها التوسعية للتجهيز للاقتراض فى أى وقت.
وتخطط «التعمير» لزيادة أصولها من مليار جنيه إلى ما بين 5 و6 مليارات جنيه، كما تخطط لزيادة المحفظة الائتمانية التراكمية للشركة إلى 4 مليارات جنيه بدلاًً من مليار جنيه حالياً خلال 3 أو 4 سنوات بدون زيادة فى رأس المال، بشرط استقرار السوق، خاصة أن مديونيات الشركة إلى رأسمالها لا تزيد على مرة واحدة، مما يؤهلها لاقتراض 8 أمثال رأس المال.
وحققت الشركة طفرة فى أرباح النصف الأول من العام الجاري، وسجلت 21.4 مليون صافى ربح مقارنة بـ 13.2 مليون جنيه فى النصف الأول من العام الماضي، بزيادة %61.6، بعد أن ارتفعت إيرادات التمويل إلى 54 مليوناً بدلاًً من 44 مليون جنيه، كما صعدت الإيرادات الإجمالية إلى 64 مليوناً مقابل 48 مليوناً فى الفترة ذاتها من العام السابق.
قال حسن حسين، رئيس شركة التعمير للتمويل أن الشركة واصلت عملية إعادة الهيكلة المالية والإدارية التى بدأتها النصف الثانى من العام الماضي، وأسفرت عن ظهور رأسمال عامل بالموجب بلغ 149 مليوناً فى 30 يونيو الماضى، مقارنة برأسمال عامل بالسالب 367 مليون جنيه فى 31 ديسمبر الماضى.
جاء ذلك بعد أن قامت الشركة بجدولة 300 مليون جنيه مديونيات لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على 10 سنوات منها سنتين سماحاً، ووقف السحب على المكشوف وتحويل 100 مليون جنيه مدينة بها لصالح بنك الاستثمار العربى إلى قرض بأجل 7 سنوات منها سنتين سماحاً، وزيادة معدلات التحصيل.
وسددت «التعمير» للتمويل العقارى 22.5 مليون جنيه فى النصف الأول من العام الجارى فوائد على مديونيتها تجاه هيئة المجتمعات والجهات الأخرى، نتيجة جدولة المديونيات، مقابل 4.7 مليون فى النصف الأول من 2012، بزيادة 18 مليون جنيه.
كشف أن الالتزامات المتداولة على الشركة انخفضت من 443 مليون جنيه فى 30 يونيو من العام الماضى إلى نحو 39 مليون جنيه نهاية يونيو الماضى حيث تحولت إلى التزامات طويلة الأجل كما ارتفعت الأصول المتداولة من 77 مليون جنيه فى يونو 2012 إلى 187 مليون جنيه فى يونيو 2013 منها 131 مليون جنيه أذون خزانة استثمرت فيها الشركة.
وقامت إدارة شركة «التعمير» للتمويل العقارى بإعادة هيكلة الشركة ماليا وإطالة أجل القروض لتتماشى مع آجال التمويلات التى تمنحها للعملاء، وحتى تتوافق مع متطلبات هيئة الرقابة المالية فيما يتعلق بمعدلات السيولة التى هبطت إلى %11 عام 2012، حيث تمكنت من زيادتها إلى %35 فى مارس 2013.
أشار إلى أن هيئة الرقابة المالية تطلب سيولة لدى شركات التمويل العقارى بقيمة %25 وهى قيمة الأصول المتداولة على الخصوم المتداولة، ونسبة السيولة فى 2012 كانت لا تتعدى %11، ولكن بعد إعادة الهيكلة ارتفعت السيولة بما يفوق مطالب هيئة الرقابة المالية وأصبحت ميزانية الشركة تدار بطريقة محترفة حيث أصبح رصيد السحب على المكشوف صفرا مقابل 103 ملايين جنيه نهاية عام 2012.
أضاف أن الجمعية العمومية الأخيرة للشركة قررت ترحيل جزء من الأرباح واحتجازها، مما أدى لارتفاع حقوق الملكية 443 مليون جنيه.
وحول توقعاته لأرباح العام الجارى، قال رئيس مجلس إدارة التعمير للتمويل العقارى إنها يمكن أن تصل إلى 30 مليون جنيه، رغم تحقيق 23 مليون خلال النصف الأول، بسبب الأحداث السياسية التى تلت مظاهرات 30 يونيو، حيث تراجعت إيرادات الربع الثالث من 2013 بصورة كبيرة بسبب حالة الطوارئ وحظر التجوال وتخفيض ساعات العمل بالبنوك، وأعرب عن أمله فى أن تستقر الأحوال فى الربع الأخير من العام.
كانت شركة التعمير للتمويل العقارى قد حققت أعلى صافى ربح فى تاريخها خلال عام 2012 حيث بلغ 32 مليون جنيه بزيادة قدرها %40 عن عام 2011.
وكشف حسن حسين أن الشركة تتفاوض مع هيئة المجتمعات العمرانية لتمويل مشترى حصة الهيئة فى وحدات مشروع مدينتى والرحاب، مشيراً إلى أن الهيئة تدرس حاليا طريقة التمويل، واستبعد أن تقوم الشركة بتمويل المشترين بشكل حصرى بسبب ارتفاع سعر الوحدة، وعدم استطاعة شركة أو بنك واحد تمويل جميع مشترى الوحدات حصرياً.
تأتى مساعى «التعمير» لتمويل عملاء حصة هيئة المجتمعات من مشروعى مدينتى والرحاب، فى إطار استهداف زيادة حصة عملاء الاسكان الفاخر فى محفظتها، حتى تتمكن من زيادة ربحيتها، بالنظر إلى تمثيل عملاء المشروع القومى للاسكان حوالى %60 من محفظتها الحالية، مما يؤثر على ربحيتها سلبا نظرا لانخفاض العائد على قروض عملاء المشروع القومى إلى %10.5 فقط.
كانت وزارة الإسكان قد استلمت 2800 وحدة ضمن حصتها فى مشروع مدينتى وأعلنت عن طرح 200 وحدة بالمزاد مقسمة إلى 100 وحدة فى مدينتى و100 وحدة فى الرحاب،وتستهدف الوزارة تحقيق 9.7 مليار جنيه كحد أدنى من عائد بيع حصتها فى مشروع «مدينتى» البالغة %7 من وحدات المشروع.
وتوسعت «التعمير» للتمويل العقارى الفترة الماضية فى تمويل مستفيدى المشروع القومى للإسكان وبلغت نسبة التمويل المقدم لهم %60 من المحفظة التراكمية للشركة حيث وقعت بروتوكول مع هيئة المجتمعات العمرانية بقيمة 200 مليون جنيه لتمويل عملاء المشروع، ولكن تم تقديم تمويل بقيمة 600 مليون جنيه، مما ترتب عليه اعباء ادارية ومالية جب معها إعادة هيكلة الشركة.
وأعلن حسين أن شركة » برايس ووتر هاوس » التى تعاقدت معها التعمير لاختيار نظام حاسب آلى شامل للشركة، ستطرح مناقصة للموردين نهاية الشهر الجارى لاختيار نظام الحاسب الآلى على أن يتم الانتهاء منه نهاية العام الجارى ويتم تشغيله بداية العام المقبل.
ذكر أن الشركة ستحرص على اختيار نظام يتناسب مع حجم عملاء الشركة الذى يقترب من 25 ألف عميل وحصتها من سوق التمويل العقارى التى تبلغ %35، وأن يستوعب توسعات الشركة لعدة سنوات مقبلة.
أشار إلى انتهاء الشركة من الهيكلة المالية والادارية،حيث تعاقدت التعمير مع شركة «BDO» لمراجعة الدورة المستندية للشركة وهيكلة إدارة التفتيش والرقابة الداخلية، ما نتج عنه زيادة تحصيل المديونيات السابقة والجارية ومراجعة موقف العملاء المتعثرين واستكمال إجراءات الرهن العقارى على أغلب الوحدات التى تمولها الشركة خاصة فى المدن الجديدة التى تواجه صعوبات فى عملية التسجيل.
وقال رئيس شركة «التعمير» إنها لن تتجه إلى شراء محافظ مديونيات عملاء شركات استثمار عقاري، لتحسين ربحيتها، لأن هذا الإجراء يزيد الوضع المختل فى السوق العقارى، الذى يشهد تغولا من جانب شركات التطير العقارى الذين يتمتعون بملاءة مالية كبيرة تمكنها من بيع الوحدات للعملاء بمهل سداد تصل إلى 7 و10 سنوات، لتتخطى بذلك الدور الذى تقوم به وتحل بدلاً من البنوك وشركات التمويل العقاري.
أضاف أن الوضع الصحيح الذى يجب أن تقره الدولة يقوم على اشتراط هيئة المجتمعات العمرانية فى شركات التطوير العقارى التى تنافس على أراضيها بالتعاقد مع أحد البنوك لتمويل المشروع وشركة تمويل عقارى لتمويل العملاء، سعيا لاغلاق دائرة السوق العقارى وتأمين الاستثمارات، لأن هذا الأسلوب سيؤدى وجود بنك يمول المطور لديه بنك يموله وشركة لتمويل العملاء، وبالتالى ضمان استمرارية المشروع.
قال إن قطاع التمويل العقارى يعانى من غياب الاهتمام السياسى به، رغم حاجة النشاط إلى تعديلات تشريعية مهمة لتفعيل دوره فى التنمية الاقتصادية، خاصة فى ظل الأزمات التى تعانى منها قطاعات السياحة والصناعة، فى حين يتمتع القطاع العقارى بالقدرة على تنشيط وقيادة الاقتصاد.
أضاف أنهم سيناقشون مع رئيس هيئة الرقابة المالية الجديد عدداً من المقترحات لتنشيط التمويل العقارى أهمها الموافقة على تعديلات قانون التمويل العقارى واصدارها بقرار جمهورى بدلاًً من انتظار انتخاب مجلس الشعب حيث تم تعليق مناقشة القانون منذ فترة كبيرة بسب حل المجالس النيابية بعد الثورة.
تابع حسن حسين أن شركة «التعمير» أرسلت عدد من المقترحات والمطالب لرئيس هيئة الرقابة المالية الجديد لتنشيط السوق، من بينها مساواة شركات التمويل العقارى بالبنوك التجارية فى نسب السيولة، حيث تشترط الهيئة العامة للرقابة المالية إن تكون نسبة السيولة لدى الشركات %25 مقارنة بـ %10 فقط لدى البنوك، رغم أن معدلات السحب لدى البنوك أعلى، مما يؤدى إلى وجود سيولة كبيرة معطلة لدى شركات التمويل العقارى.
وبالنسبة لممارسة نشاط التأجير التمويلي، شدد حسن حسين على أن التعمير» تسعى لمزاولة هذا النشاط إلا انه يتطلب أمرين، الأول إقرار نشاط الإيجارة المعمول به فى الخليج والمتوافق مع الشريعة الإسلامية وهو عبارة عن ايجار ينتهى بالتمليك ويحل كثيراً من مشكلات التمويل العقارى حيث يتم تسجيل الوحدة بإسم الشركة وبعد انتهاء فترة الإيجار يتم تمليكها للمستفيدين، وهو ما يوفر أعباء إدارية وروتينية كثيرة تعوق تقدم نشاط التمويل العقاري، كالتجسيل والرهن والحصول على الضمانات من العملاء.
أضاف أن هذه التعديلات يجب أن تقر بصورة سريعة وخاصة السماح بأنظمة تمويل جديدة ومنها التمويل المتوافق مع الشريعة الإسلامية مثل المرابحة والإيجارة لوجود طلب على هذا النوع من التمويل، خاصة أنه مسموح به فى البنوك حيث توجد فروع للمعاملات الإسلامية.
أما الأمر الثانى فيتمثل فى ضرورة مساواة شركات التمويل العقارى بشركات التأجير التمويلى فى الإعفاء من الضرائب، حيث يتم منح إعفاء ضريبى للمقترض وهو ما أدى إلى توسع نشاط التأجير التمويلى.
ورداً على سؤال حول امكانية أن تمثل عقود الإيجارة عبئا على ميزانية شركة التمويل العقاري، بتحميلها أصولاً عقارية كبيرة، قال حسين إنه يمكن أن يتم تكرار ما تفعله شركات التأجير التمويلى بكتابة عقد ثلاثي، بما يعنى اخراج هذه القيمة من الحسابات النظامية للميزانية حتى لا تمثل قيمة كبيرة لا تتناسب مع رأس المال.
كشف أن الشركة قررت مراجعة أسعار الفائدة مرتين سنوياً لتكون فى بداية يناير من كل عام ونهاية يونيو، وذلك بسبب تذبذب أسعار الفائدة وحتى لتتوافق الشركة مع تطورات السوق.
وذكر أن إرتفاع سعر الفائدة لايؤثر بصورة عاجلة على تكلفة الاقراض داخل الشركة ولكن زيادة سعر الفائدة يمكن مواجهته عن طريق زيادة فترة سداد القرض ولكن فى حالات أخرى مثل ارتفاع سن العميل لايتم مد فترة السداد وتلجأ الشركة إلى زيادة قيمة القسط الشهرى.
أضاف أن شركات التمويل العقارى تعد شركات وساطة مالية بين العميل والجهة التى تقترض منها الشركة وهناك شركات تمويل عقارى رأسمالها ضعيف ولايتعدى الـ 50 مليون جنيه ما عدا شركة «الأولى» وبالتالى فإن الشركة محاصرة بين البنك الذى يقرضها والعميل، واذا كان البنك يقدم القرض بسعر فائدة 14 أو %15 فإن الشركة تضطر لزيادتها بقيمة %3 لتصل إلى %18.
قال إن الشركة تخطط لإجراء عمليات إعادة تمويل لمحفظتها وستكون الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى على رأس الشركات التى ستتوجه إليها التعمير بجانب البنوك العاملة فى السوق.
كانت التعمير قد وقعت ثانى عقد إعادة تمويل مع الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى لإعادة تمويل محفظة قروض عملاء «الأولى» بالمشروع القومى للإسكان بقيمة 35 مليون جنيه مقابل محفظة محالة قيمتها 40 مليون جنيه وتصل مدة العقد 12 عاماً.
وكان العقد الأول تم توقيعه خلال فبراير الماضى بقيمة 47 مليون جنيه مقابل محفظة محالة 60 مليون جنيه تمثل إجمالى مديونيات 2200 عميل للشركة وتصل مدة العقد 12 عاماً.
تابع أن الشركة تقوم حالياً بالعمل على رفع وعى العملاء وزيادة ثقافتهم الائتمانية وخاصة عملاء المشروع القومى للإسكان بسب الطريقة العشوائية التى يتم بها سداد أقساط التمويل حيث يمكن أن يدفع المقترض 3 أقساط مجمعة أو أقساط لمدة عام سواء مقدماً أو فى نهاية العام وهذا يؤثر على تقييم المحفظة الائتمانية للشركة بسبب عدم انتظام مواعيد السداد، لذا تقوم الشركة بالاتصال بجميع العملاء حتى المنتظمين فى السداد لحثهم على سداد الأقساط فى موعدها حتى لو كانت قيمته بسيطة بالنسبة للشركة أو العميل.
يبلغ رأسمال الشركة 400 مليون جنيه ومحفظة القروض التراكمية مليار جنيه ويساهم فى الشركة هيئة المجتمعات العمرنية بنسبة %25 وبنك التعمير والإسكان %25 ومصر لتأمينات الحياة %25 بجانب بنك الاستثمار القومى وهيئة الأوقاف وبنك مصر إيران ومجموعة طلعت مصطفى.