تفاصيل مقترح تعديل قانون الإيجار القديم المقدم للجنة «الإصلاح التشريعى»

تقسيم الوحدات السكنية إلى 5 أنواع تبدأ من المنشأة قبل 1944 وحتى 1996 والزيادة من 3 إلى 30 مثل

عقد لمدة عام إذا ثبت امتلاك المستأجر لمسكن آخر أو تجاوز دخله الشهرى 2000 جنيه أو ثروته تزيد على 100 ألف جنيه

قانون بإنشاء صندوق لدعم غير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية ويمول من الملاك

تحرير العلاقة الإيجارية خلال عام للوحدات غير السكنية وزيادة الإيجار

مساوئ القانون: إجبار ملاك العقارات على دعم المستأجرين بأجرة مجمدة مما يستوجب تعويضهم

تدهور حال العقارات بعد ثبات الإيجار وإهمال الصيانة
إفقار ملاك العقارات وورثتهم من بعدهم بالمصادرة لحقوقهم فى تقاضى أجر المثل العادل

8 ملايين شقة مغلقة أو خالية بسبب عدم حاجة المستأجرين للوحدات

غلق الشقق تسبب فى زيادة وغلاء الإيجارات وزيادة أسعار شقق التمليك لأرقام فلكية

دراسة لوزارة الإسكان فى 2010 تؤكد ضرورة تعديل القانون ورفع قيمة الإيجارات

حصلت «البورصة» على نص المذكرة التى قدمتها جمعية حقوق المضارين من قانون الإيجار القديم‏ إلى لجنة الإصلاح التشريعى برئاسة الجمهورية والتى تتضمن نص القانون الذى أعدته الجمعية لتحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر.
وقال المهندس عمرو حجازى نائب رئيس جمعية المضارين من قانون الإيجار القديم لـ «البورصة» إن وفداً من الجمعية التقى بأعضاء لجنة الإصلاح التشريعى التى شكلتها رئاسة الجمهورية لمناقشة أزمة قانون الإيجار القديم.
أضاف أن أعضاء اللجنة طلبوا مقترح الجمعية لتعديل القانون لدراسته وبحثه ضمن التشريعات التى يجرى مراجعتها فى الوقت الحالى.

أوضح أن الجمعية ستتقدم بنفس المقترح إلى البرلمان المقبل لمناقشته كما رحبت الجمعية بتصريحات الدكتور مصطفى مدبولى وزير الإسكان حول وضع مسودة لوضع قانون جديد للإيجارات.
ذكر حجازى أن وزير الإسكان قال إن هناك لجنة لوضع مسودة لتعديل قانون وانتقد وجود قوانين إيجارات من هذا النوع وطالب بضرورة وجود سوق إسكان حر خاصة فى الإيجارات لأن القوانين السائدة منذ الخمسينات دفعت المواطنين لبناء الوحدات وبيعها وليس تأجيرها بسبب قلة العائد.
وأعلن وزير الإسكان عن نية الوزارة للتحرير التدريجى للعلاقة الإيجارية مع القيام بالتحرير الفورى لمن يثبت تملكه لوحدة أخرى وللوحدات المستغلة كمكاتب وعيادات ومحلات تجارية على أن يتم تمويل الحالات غير القادرة من صندوق تمويل الإسكان بالوزارة.
وأشار حجازى إلى أن الجمعية ستطلب التحرير الفورى للعلاقة الإيجارية وعدم توريث عقد الإيجار لأن حكم المحكمة الدستورية بعدم توريث العقد لأكثر من جيل واحد مخالف للشريعة وأفرغ الأزمة من مضمونها.
وأوضح أن الجمعية تتفق مع تصريحات الوزير بأن يخرج القانون من خلال البرلمان المقبل واستعداد الجمعية للتعاون مع الوزارة للانتهاء من تعديل القانون.
وأكدت الجمعية فى المذكرة المقدمة للجنة الإصلاح التشريعى أنها حرصت على توثيقه بالحقائق والأرقام والإحصائيات الرسمية للدولة التى أكدت بطلان قانون الإيجار الاستثنائى لما سببه من أزمات تلو الأزمات وانهيار العقارات فوق السكان وإهدار الثروة العقارية.
وتابعت أنه فى الوقت الذى تسعى فيه الدولة لتوفير السكن توجد أكثر من 8 ملايين شقة مغلقة بسبب قانون الإيجار القديم الذى تأكد من الدراسات والتقارير أنه متعارض مع الإنسانية والاقتصاد واستراتيجية الدولة، فهذا الكم الضخم يغطى استراتيجية الدولة لـ 12عاما.
ويتكون مشروع قانون تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر من 3 أبواب ويضمن اقتراحات مختلفة لتحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وفقًا لسنة إنشاء العقار ونوع الوحدة.
وينص على أنه:
بعد الاطلاع على الدستور وعلى القانون المدنى بشأن بدء سريان أحكام القانون المدنى ( قانون رقم 4 لسنة 1996) على الأماكن المؤجرة بقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية.

الباب الأول
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى

المادة الأولى: بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن يستمر العمل بقوانين إيجار الأماكن بها لمدة سنة واحدة تبدأ من أول يناير «……..» وتنتهى فى «…….».
المادة الثانية: اعتبارا من أول يناير «………» جميع العقود المبرمة للأماكن المعدة لغير السكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن تنتهى مدتها ولا يسرى عليها أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 والقانونين رقمي 49لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق فى مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن ويلغى أى نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدنى.

الباب الثاني
الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى

المادة الأولى: تحرر العلاقة الإيجارية للأماكن المؤجرة لأغراض السكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن على حسب تاريخ إنشاء العقار على النحو الآتى.
العقارات المنشأة قبل أول يناير 1944 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة عام يبدأ من أول يناير «……..» وينتهى فى «………..» وتزداد الأجرة الحالية بواقع 30 مثل الأجرة القانونية الحالية من أول يناير «………».
_ اعتبارا من أول يناير «………» جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن تنتهى مدتها ولا يسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق فى مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن ويلغى أى نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدني.
2 ــ العقارات المنشأة من أول يناير1944وحتى 4 نوفمبر 1961 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة عامين تبدأ من أول يناير «……..» وتنتهى فى «………..»
– وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 25 مثل الأجرة القانونية من أول يناير «………» ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة عام بنسبة %10 من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
– اعتبارا من أول يناير «………» جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن تنتهى مدتها ولا يسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق فى مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق إحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن ويلغى إى نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدنى.
3 ــ العقارات المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى9 سبتمبر1977 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة ثلاث أعوام تبدأ من أول يناير «…….» وتنتهى فى «………».
– وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 20 مثل الأجرة القانونية من أول يناير «………» ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة عامين بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
4 ــ العقارات المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 9 سبتمبر 1988 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة أربع أعوام تبدأ من أول يناير «……..» وتنتهى فى «……….».
_ وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 10 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير «………» ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة ثلاث سنوات بنسبة %10 من قيمة أخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
5 ــ العقارات المنشأة من 10 سبتمبر 1988 وحتى 30 يناير 1996 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة 5 أعوام تبدأ من أول يناير «…….» وتنتهى فى «………..»
– وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 3 أمثال الأجرة القانونية الحالية من أول يناير «………» ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة أربع سنوات بنسبة %10 من قيمة أخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
– اعتبارا من أول يناير «………» جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن تنتهى مدتها ولا يسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق فى مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن ويلغى إى نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدنى.
المادة الثانية: يستثنى من إحكام المادة السابقة ويعمل بقوانين إيجار الأماكن لمدة عام واحد فقط يبدأ من يناير «………» وينتهى فى «……….» بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن أياً كان تاريخ إنشاء العقار إذا ثبت أن للمستأجر مسكن أخر مملوك له أو إن دخله الشهرى يتعدى 2000 جنيه أو أكثر أو كان مجموع ثروته يزيد على مائه ألف جنيه ويتعين على المستأجر تقديم بيانات صحيحة عن الأماكن المملوكة له وعن دخله.
– وتزداد الأجرة القانونية الحالية خلال ذلك العام على حسب تاريخ إنشاء المبنى المبين فى المادة السابقة دون الزيادات الدورية وتبدأ الزيادة من أول يناير «……….» وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
– اعتباراً من أول يناير «………» جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن تنتهى مدتها ولا يسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق فى مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن ويلغى أى نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدنى.

الباب الثالث
إنشاء صندوق لدعم غير القادرين

– تصدر السلطة التشريعية قانوناً بإنشاء صندوق لدعم غير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية ويمول هذا الصندوق من مالكى الوحدات المستأجرة وفقاً للقانون المدنى بنسبة %5 من الإيجار مستقطعة من الضريبة على الدخل.
وضمن المذكرة ذكرت الجمعية ما اعتبرته أنه مساوئ الإبقاء على قانون الإيجارات القديم ومنها:
● إجبار ملاك العقارات على دعم المستأجرين بأجرة مجمدة عشرات السنين مما يستوجب تعويضهم عن فارق الأجرة العادلة.
● إفقار ملاك العقارات وورثتهم من بعدهم بالمصادرة لحقوقهم فى تقاضى أجر المثل العادل واستمرت معاناتهم المعيشية لسنوات طويلة.
منع ملاك العقارات وأبنائهم من سكنى عقاراتهم المغتصبة منهم بقوة قانون استثنائى يفتقد العدالة الاجتماعية والمساواة بين المالك والمستأجر، وبين ملاك العقار الواحد، وبين ملاك العقارات المتماثلة، وبين المستأجر الجديد والمستأجر القديم المحتكر والمتوارث للإيجارات المجمدة.
● عدم صيانة العقارات المجمدة أجرتها مما تسبب فى تصدعها، والإضرار بملاكها، والإضرار بالثروة العقارية المهددة بالانهيار لمئات الآلاف من العقارات والإضرار بالأرواح والممتلكات.
● غلق المستأجر للشقة عشرات السنوات لعدم حاجته الفعلية لسكناها فلم يتركها لمالكها لتدنى الأجرة المتواضعة المجمدة، ولم يتيحها للاستغلال لسكنى غيره من المواطنين فتسبب ذلك عن وجود 8 ملايين شقة مغلقة أو خالية طبقا لتقرير الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء عام 2006، وبالتأكيد فقد زاد هذا العدد ونحن فى عام 2011.
● غلق الشقق تسبب فى زيادة وغلاء الإيجارات، وزيادة أسعار شقق التمليك لأرقام فلكية، وتسبب فى شيوع جريمة ابتزاز المستأجرين لملاك العقارات بطلب خلو الرجل مقابل ترك الشقة.
● التعدى على حقوق الله فى المواريث بمنع ورثة المالك من حقوقهم المشروعة فى سكنى عقاراتهم الموروثة وفى تقاضى حقهم فى إيجار المثل العادل وفى حقهم فى تداول وبيع ملكهم المورث.
● شلل رأسمال الثروة العقارية التى قدرها البنك الدولى عام 1997 بمائتين وأربعين مليار دولار، والتى تقدر الآن بأكثر من خمسمائة مليار دولار وضياع عائدها على ملاكها، وعدم إمكانية تصرف ملاكها فيها وتداولها بقيمتها السوقية، وعدم إدماجها فى رأسمال الاستثمار المصرى كثروة قومية تعود خيراتها على الاقتصاد والتنمية، وعدم إدخالها فى منظومة الضرائب العقارية بالإعفاء لأشخاص مستأجريها لعشرات السنوات حتى انتهاء القيود الجائرة الاستثنائية للعقود القديمة المقدسة طبقا لمقالات من رجال الفكر الاقتصادى.
● عدم المساواة والعدالة الاجتماعية بإجبار وإخضاع قطاع ملاك العقارات القديمة على التسعير بالأجرة الهزيلة المجمدة منذ عشرات السنوات فى حين تتمتع جميع أوجه الاقتصاد بالحرية الاقتصادية.
● عدم المساواة والعدل حيث قام المشرع بإلغاء قانون الإيجارات فى الأراضى الزراعية المطبق منذ عام 1952 التى تم تحريرها فى سبتمبر 1997 دون عدالة ومساواة فى تحرير قانون الإيجارات المماثل والمطبق فى العقارات القديمة.
واستعانت الجمعية بدراسة أعدتها المهندسة مها عبدالفتاح وكيل أول وزارة الإسكان السابقة وحصلت الدراسة على المركز الأول فى مؤتمر الأرض والسكان بالقاهرة 2010، ومن ضمن التوصيات التى خلصت إليها الدراسة أهمية تعديل قانون العلاقة بين المالك والمستأجر ليكون متوازناً بين الطرفين ليتم ذلك من خلال مجموعة من الخبراء غير الحكوميين من التخصصات المختلفة مع الاستعانة بدراسات المجالس القومية المتخصصة والاستشاريين وجمعيات المجتمع المدنى والأبحاث العلمية، وطرحه بعد ذلك على لجنتى الإسكان بمجلس الشعب والشورى والأحزاب والنقابات المهنية والمؤسسات القانونية والهندسية والوسائل الإعلامية لاستطلاع رايها بتوسع، ووضع تلك الآراء فى الاعتبار قبل إصدار تعديل القانون.
وذكرت التوصيات ضرورة مراعاة البعد الاجتماعى للمالك والمستأجر على السواء فى المبانى السكنية وذلك عن طريق الزيادة المتدرجة فى القيمة الإيجارية للإيجارات القديمة لتكون على فترات زمنية معينة “مقترح 5 سنوات” وأن تكون مناسبة نوعاً ما فى يمتها حتى تقترب فى نهاية المدة من أسعار الإيجار بالسوق، وفى هذه الفترة يستطيع المستأجر توفيق أوضاعه حتى تنتقل العلاقة الإيجارية بين الطرفين إلى الإيجار الحر.
وأوضحت الدراسة عدداً من الاعتبارات لتحديد مقدار الزيادة فى القيمة الإيجارية منها الحالة الإنشائية للعقار بالكامل وتاريخ إنشائه ونوعية البناء والتطشيب وعدد الغرف بالوحدة السكنية ونوعية الإسكان والمنطقة التى يقع بها العقار ومراعاة المستأجر غير المقتدر والمستأجر المقتدر.
كما تضمنت إخضاع القيمة الإيجارية للمستأجر الذى تثبت ملكيته لمسكن آخر للاتفاق الحر بين الطرفين فى خلال مدة صغيرة تحدد طبقاً للقانون ( يقترح أن تكون 6 اشهر) أو يتم إخلاء الوحدة فى حالة عدم الاتفاق وإنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين ليتم سداد الفارق بين القيمة الإيجارية الجديدة والقيمة الإيجارية القديمة من خلال الصندوق، وذلك بعد دراسة تدبير موارد الصندوق دراسة واقعية.
يذكر أن جمعية حقوق المضارين من قانون الإيجارات القديم مشهرة برقم 2534 بتاريخ 14 يناير 2006، وتضم عدداً من ملاك العقارات القديمة الخاضعة لقوانين الإيجارات رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997.