طروحات الأفراد بديل مؤقت لتوفير موارد مالية للهيئة.. ونشاط الاستحواذ على كيانات تمللك أراضى وانتعاش “الشراكات”
دويدار: الشركات تواجه صعوبة فى توفير الأراضى بعد ارتفاع أسعارها
عبد الفضيل: الوزارة مطالبة بتكثيف الطروحات لتلبية احتياجات السوق
“شلبى”: تراجع نشاط الشركات العام الماضى لعدم توافر المادة الخام للتنمية
اقتربت هيئة المجتمعات العمرانية من إنهاء عام كامل دون طرح أى قطع أراضٍ للاستثمار العقارى والخدمى على المطورين منذ أن أعلنت عن الطرح الأخير فى الربع الأول من عام 2015.
ووفقاً لقانون الاستثمار الموحد تم إلغاء المزايدة بالأظرف المغلقة على الأراضى الاستثمارية وتغيير آلية الطرح لتتم بالتعاون مع الهيئة العامة للاستثمار، إلا أن خلافات حول التطبيق أدت لتأجيل طرح 1900 فدان مخصصة للأنشطة العمرانية والخدمية.
وتقاسم مسئولو هيئة المجتمعات العمرانية وشركات التطوير العقارى الشكوى من تعطل طروحات الأراضى بسب الإجراءات التى تطلبها هيئة الاستثمار ورغم إعداد مستندات الطرح منذ سبتمبر الماضى، فإن الإعلان عن المساحات الجديدة لم يتم.
وفى المقابل لجأت “المجتمعات العمرانية” إلى طروحات أراضى الأفراد سواء قطع مشروع “بيت الوطن” للمصريين فى الخارج أو أراضى الأفراد المميزة وقطع الإسكان الاجتماعى لمتوسطى الدخل لتوفير موارد مالية للهيئة.
وسيصل عدد الأراضى المقرر طرحها حوالى 20 ألف قطعة، موزعة على المحاور الثلاثة بدأت بموافقة مجلس الوزراء على طرح 9100 قطعة أرض فى المرحلة الجديدة لـ”بيت الوطن” بحصيلة متوقعة 2.5 مليار دولار.
وتجهز الهيئة 11 ألف قطعة ضمن محورى أراضى الأفراد المميزة والإسكان العائلى لمتوسطى الدخل بحصيلة متوقعة حوالى 5 مليارات جنيه يتم طرحها على مرحلتين.
وفى المقابل واجهت الشركات العقارية صعوبة فى توفير الأراضى، خاصة السكنية والخدمية، والتى يقتصر معظم طرحها على وزارة الإسكان وسعت لتوفير بدائل تنوعت بين الشراء من شركات سبق لها الحصول على الأراضى أو الدخول فى شراكات مع شركات تمتلك محافظ أراضى وتواجه صعوبة فى تطويرها.
وفى مطلع مارس 2015 أعلنت “المجتمعات العمرانية” عن طرح أراضٍ استثمارية وسكنية وخدمية تصل مساحتها 1800 فدان بعدد 3657 قطعة أرض فى 22 مدينة جديدة بحصيلة متوقعة 8 مليارات جنيه منها 31 قطعة أرض للمستثمرين بقمة 4 مليارات جنيه و3260 قطعة مميزة للأفراد، و171 للمستثمر الصغير و195 قطعة خدمية بعائد 4 مليارات أيضاً.
وقالت مصادر بهيئة المجتمعات العمرانية لـ”البورصة”، إن مرور ما يقرب من عام دون طرح أراضٍ استثمارية سيؤثر على خطة الهيئة فى توفير موارد لتنفيذ مشروعاتها الأخرى، كما أن العام المالى الجارى الذى انقضى نصفه لم يشهد طروحات حتى الآن.
أضافت أن الهيئة لجأت إلى طرح أراضٍِ للأفرد بمساحات كبيرة لتعويض نقص المعروض من أراضى الاستثمار العقارى ولضمان تدفق موارد مالية تساعد الهيئة فى استكمال المشروعات التى تنفذها فى المدن الجديدة.
أوضحت أن طروحات الأراضى للأفراد لا تندرج تحت بنود قانون الاستثمار الموحد، وبالتالى يمكن لهيئة المجتمعات العمرانية طرحها بصورة منفردة دون الرجوع إلى الهيئة العامة للاستثمار.
ورفضت “الاستثمار” استثناء هيئة المجتمعات العمرانية من بنود قانون الاستثمار الموحد، ومن المقرر أن يتم الإعلان عن طرح 1500 فدان، موزعة على 64 قطعة خلال الربع الأول من العام الجارى بعد توقيع بروتوكول تعاون بين الوزارتين لتنظيم عملية الطرح.
وقالت المصادر، إن “المجتمعات العمرانية” كانت تخطط لطرح 15 ألف فدان منها 5 آلاف فدان للاستثمار العقارى خلال العام المالى الجارى توفر إيرادات بقيمة 50 مليار جنيه منها 5 مليارات فور ترسية الأرض بجانب قيمة استكمال مقدمات السداد.
أضافت أن خطة التدفقات المالية للهيئة تأثرت سلبياً بعد مرور 6 أشهر من العام المالى لذا تعتمد الهيئة على ترسية أراضى المرحلة الثالثة من مشروع “بيت الوطن” بجانب أراضى الأفراد المميزة وإسكان متوسطى الدخل.
أشارت إلى أن استثمارات الهيئة خلال العام المالى الجارى ارتفعت لتصل 33 مليار جنيه، موزعة على محاور ترفيق الأراضى واستكمال مشروع الإسكان الاجتماعى ودار مصر ومرافق العاصمة الإدارية، وبالتالى تحتاج إلى عائد بيع الأراضى لتمويل استكمال المشروعات.
وقالت المصادر، إن “المجتمعات العمرانية” لا تتحمل التأثير السلبى على القطاع العقارى بسبب عدم طرح أراضٍ استثمارية لما يقرب من عام، خاصة أن الهيئة تمتلك مخزوناً من الأراضى المرفقة الجاهزة للطرح.
وقال الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة زيزينيا للتنمية والاستثمار العقارى، إن القطاع يعانى من عجز فى الأراضى المرفقة الجاهزة للاستثمار، خاصة مع ارتفاع الأسعار فى المزايدة الأخيرة لهيئة المجتمعات العمرانية.
أضاف أن الشركات تواجه صعوبات فى الحصول على أراضٍ مرفقة للاستخدام العمرانى وبعد الفوز بها تستغرق فترة استخراج التراخيص والقرارات الوزارة مدد زمنية طويلة قد تصل إلى عام كامل.
أوضخ دويدار، أن “زيزينيا” تقدمت فى المزايدة الأخيرة لهيئة المجتمعات العمرانية بعرضين للحصول على قطعتى أرض فى القاهرة الجديدة الأولى بمساحة 85 فداناً والثانية بمساحة 50 فداناً، إلا أن العروض المالية كانت مرتفعة للغاية.
أشار إلى أن ارتفاع الأسعار امتد إلى مشروع “المستقبل سيتى”، فبعد أن حصلت الشركة على قطعة أرض بسعر 1110 جنيهات للمتر المربع ارتفع السعر فى المزايدات التالية إلى 1600 جنيه للمتر، ما يعنى أن السعر النهائى للوحدة سيرتفع متجاوزاً المستويات التى أعلنت عنها الشركات عند أول طرح للمشروع.
وقال إن “المجتمعات العمرانية” مطالبة بتوفير مساحات كبيرة من الأراضى المرفقة لمواجهة الطلب المتزايد على الاستثمار فى القطاع، ما يؤدى إلى تخفيض سعر الأرض والقيمة النهائية للوحدة.
أضاف ماجد عبدالفضيل رئيس مجلس إدارة شركة ثمار العقارية، أن الشركات سعت خلال العام الماضى إلى البحث عن بدائل لطروحات وزارة الإسكان بشراء قطع أراضٍ حصلت عليها شركات من وزارة الإسكان عبر الاستحواذ على الشركة فى ظل منع القانون لبيع الأرض التى حصلت عليها الشركات من الوزارة.
أوضح أن الفترة الماضية شهدت نمواً فى الشراكات لتطوير مشروعات على أراضٍ يمتلكها أحد الطرفين كونها البديل الأفضل لنقص الأراضى إلى جانب الإسراع فى تنمية مشروعات تواجه صعوبة فى التطوير فى ظل تراجع نشاط المبيعات ونقص السيولة.
طالب وزارة الإسكان بتكثيف طروحات الأراضى خلال الفترة المقبلة وتنفيذ خطتها التى أعلنت عنها مسبقاً بالإعلان عن 4 طروحات للأراضى سنوياً لتلبية احتياجات السوق الذى يواجه ندرة فى الأراضى المرفقة.
قال فريد شلبى رئيس مجلس إدارة الشركة الدولية للاستثمار العقارى، إن الأرض المادة الخام للتطوير العقارى وعدم توافرها يؤثر على كامل المنظمومة بما فى ذلك وزارة الإسكان التى ستواجه صعوبة فى توفير الموارد التى توجه إلى مشروعات الإسكان الاجتماعى وأعمال الترفيق.
أوضح أن نقص الأراضى ينعكس على نشاط الشركات العقارية التى انخفضت قدرتها التنموية خلال العام الماضى واقتصار معظمها على أرض حصلت عليها من طروحات سابقة أو شراء من شركات أخرى بأسعار كبيرة تنعكس على سعر المنتج النهائى والذى يتحمله العميل كون الأراضى تمثل نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية للمشروع وأن المزايدة الأخيرة التى تم ترسيتها بأسعار كبيرة دليلاً على ذلك.
أشار الى أن المطورين شركاء للوزارة فى التنمية وتراجع طرح الأراضى ينعكس على معدلات التنمية فى المدن الجديدة ويزيد من الفجوة بين العرض والطلب للوحدات العقارية فى ظل عجز متراكم من سنوات سابقة لن تتمكن الوزارة من الوفاء به منفردة. أضاف أن وزاة الإسكان مطالبة بتنوع آليات طرح الأراضى وعدم اقتصارها على المزايدة والتوسع فى مشروعات الشراكة كونها الأفضل لتحقيق معدلات تنمية مرتفعة فى ظل توجيه المطورين السيولة المتوافرة لديهم إلى أعمال التطوير بدلاً من توجيهها لسداد قيمة الأراضى.
أوضح أن الشركات المتوسطة والصغيرة تنافست على أراضى الإسكان المتميز للأفراد بالمخالفة للقانون فى ظل عدم توافر أراضٍ فى طروحات الوزارة تناسب قدرتها التنفيذية والمالية وتلبى هذه الشركات مطالب شريحة كبيرة من العملاء.
