المساحات غير المنماة تؤمن المطورين من ارتفاعات الأراضى وتمكنهم من تقديم أسعار تنافسية
«عبداللطيف»: %25 زيادة أسعار العقارات والأراضى سترفع النسبة فى المشروعات الجديدة
«مصطفى»: السماسرة رفعوا ثمن الأراضى.. والشركات تمتنع عن الشراء
«بهاء»: على «الإسكان» طرح أراضى بأسعار مناسبة لخلق توازن فى السوق
تعد الشركات التى تمتلك محافظ أراضٍ غير منماة، ولم تشرع فى بيع وحداتها الأوفر حظا وسط الأزمات، التى تواجة المطورين العقاريين منذ تعويم الجنيه، وذلك لقدرتها على تسعير وحداتها بقيم تنافسة عن الشركات، التى ستشترى أراضى مستقبلاً فى ظل ارتفاع محتمل لأسعار الاراض خلال المرحلة المقبلة فى رد فعل طبيعى لزيادة تكلفة الترفيق وقد بدء سماسرة الأراضى بالفعل فى رفع أسعارها وإن لم يقابلها طلب.
يواجه المطورون العقاريون مجموعة من التحديات، والتى بدأت بارتفاع أسعار الخامات بشكل متزايد خلال الفترة، التى سبقت تعويم الجنيه مقابل الدولار ولا تزال ممتدة إلى الآن ما دفع الشركات إلى إعادة تسعير وحدات مشروعاتها، ولكن بنسب تقل كثيرا عن فارق زيادة التكلفة لمخاوف من عزوف العملاء عن الشراء.
وجاءت قرارات البنوك بتقديم شهادات ادخارية بفائدة تصل إلى %20 لتستقطب نسبة من عملاء الشراء بهدف الاستثمار مع اقتراب الفارق بين هامش ربح العقارات والفائدة البنكية إلى جانب خسائر محتملة للشركات المسوقة لمشروعات، ولم تنفذها مع ارتفاع تكلفتها.
قال محمد طه عبداللطيف، عضو مجلس إدارة شركة قرطبة للهندسة وإدارة المشروعات، إن الشركات التى تمتلك محافظ أراضى كبيرة اشترتها قبل تعويم الجنيه الأوفر حظاً من الشركات، التى ستحصل على أراضٍ بأسعار جديدة مع الارتفاع المتوقع لقيم الأراضى فى الطروحات المقبلة مع زيادة تكلفة الترفيق.
لفت إلى أن الشركات التى تتملك أراضى ستعيد التسعير وفقا لتكلفة الإنشاء فقط، وبالتالى ستكون منافسة عن الشركات التى ستشرى أراضى جديدة بقيم أكبر خلال الفترة المقبلة.
لفت إلى أن القطاع العقارى يعد من أكثر الأنشطة تضرراً من ارتفاع الأسعار خاصة خامات مواد البناء، والتى تضاعف قيمه بعضها بما يزيد التكلفة بشكل كبير، وفى المقابل لا يمكنها رفع الأسعار بالنسبة ذاتها وإلا ستواجه بتوقف المبيعات.
وأوضح أن الشركة بدأت فى إعادة تسعير الوحدات بنسب تراوحت بين 15 و%20 فى مشروعاتها القائمة، لأنها النسبة التى يمكن أن يتحملها العملاء، ولو أنها رفعت بنسب أكبر ستواجه بركود فى المبيعات فى ظل انخفاض دخول العملاء.
وأشار إلى تخوفات من ارتفاع قيم الأراضى فى المرحلة المقبلة فى طروحات الوزارة خاصة أن القطاع الخاص بدء فى رفع الأسعار سواء سمسارة الأراضى أو شركات تمتلك محافظ وتعرضها للبيع أو الشراكة بما يزيد من قيمة العقارات بشكل كبير بعد زيادة تكلفة الإنشاء.
وأضاف المهندس شادى سيد، رئيس مجلس إدارة شركة انتجريتد سليوشن للاستثمار العقارى، أن معظم الشركات رفعت أسعارها خلال الفترة التى سبقت تعويم الجنيه بنسب تراوحت ما بين 5 و%15 لارتفاع سعر الدولار فى السوق السوداء وصل إلى 18 جنيها، وانعكس على أسعار الخامات وان كثيرا من الموردين استغلوا ذلك، ورفعوا مواد بناء رغم عدم وجود علاقة لها بالدولار مثل الرمل والزلط.
ولفت إلى القطاع يعانى من حالة توتر وصعوبة فى التعامل مع كثرة المشكلات التى تحيط بنشاط السوق فيما يتعلق بتذبذب مستمر للأسعار إلى جانب الأزمة التى تواجها المشروعات المبيعة ولم تنفذ.
ولفت إلى أن الشركات التى تمتلك محافظ أراضٍ لم تنم ستكون لديها افضلية فى تحقيق توازن فى الأسعار وعدم رفعها بشكل كبير حال طرح الوزارة لأراضٍ بأسعار أعلى.
وشدد على ان رفع الفائدة فى البنوك لتصل إلى %20 سنويا جعلها منافسا قويا لراغبى شراء العقارات للاستثمار، والذين حول نسبة كبيرة منهم السيولة إلى هذه الأوعية الادخارية مع ضمانها رفع قيمة أمواله بنسبة %100 خلال 5 سنوات بصورة أكثر أمنا من العقارات التى ترتفع بمعدلات نحو %25 سنوياً.
وطرح بنكا مصر والأهلى عقب تعويم العملة المحلية شهادات إيداع جديدة بفائدة 16 و%20 لآجال ثلاث سنوات و18 شهرا على الترتيب وتبعهما بنوك أخرى.
وجمعت البنوك 70 مليار جنيه من الأوعية الادخارية مرتفعة العائد حتى مطلع الأسبوع الجارى، التى طرحتها بعد تحرير سعر الصرف.
وأضاف المهندس حسام مصطفى، نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للاستثمار العقارى، إن سماسرة الأراضى رفعوا أسعارها بالفعل ضمن موجة الارتفاعات التى طالت كل شىء إلا أن هذه الزيادة لم يقابلها طلب من المطورين.
وأوضح أن عدم وضوح الرؤية دفع كثيرا من المطورين لتأجيل الدخول فى مشروعات جديدة أو طرح مراحل ضمن مشروعاتها لحين استقرار سعر صرف فى السوق فى ظل صعوبة تحديد نسبة مخاطرة كبيرة إلى جانب التسعير الدورى لوحداتها المعروضة للبيع.
أضاف طارق بهاء، مدير القطاع التجارى بشركة أبراج مصر، أن الشركات سترفع أسعار وحدات مشروعاتها على مراحل خلال عدة أشهر حتى يتمكن السوق من تحملها، ولا يواجه بعزوف على الشراء خاصة ان نسبة الزيادة فى مواد البناء كبيرة، ولكنها حتما ستكون بأقل من الشركات، التى ستطرح مشروعات على أراضٍ تشتريها مستقبلا.
أوضح أن الشركات تضع نسبة مخاطرة فى مشروعاتها فى حال ارتفاع التكلفة، وتضاف إلى الأسعار طول مدة التطوير، وغالبا لا تتجاوز %25، وبالتالى تواجه مشكلات كبيرة للوحدات المتابعة بأسعار منخفضة وتسلم خلال السنوات المقبلة بعد ارتفاع التكلفة.
قال: إن وزارة الإسكان عليها طرح أراضٍ خلال الفترة المقبلة بأسعار مناسبة، لأنه فى حال طرحها بأسعار مرتفعة مع زيادة تكلفة الإنشاء سترتفع أسعار الوحدات لمستوى يصعب على السوق تحمله.
