ساهمت قطع الأراضى والوحدات السكنية التى طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية فى انتشار ظاهرة الـ»أوفر برايس» خاصة بعد تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016 والزيادة الكبيرة فى أسعار الوحدات السكنية بسب ارتفاع تكلفة الإنشاءات.
ولكن مع زيادة المعروض من الأراضى والوحدات فى القطاع والتسهيلات التى قدمتها شركات الاستثمار العقارى من تخفيض المقدم وزيادة فترات السداد، تراجع هامش الربح فى ظل وجود فرص شرائية متنوعة لدى العميل.
البداية كانت فى عام 2014 مع اقتحام هيئة المجتمعات العمرانية لقطاع الإسكان المتوسط بعد سنوات طويلة من المشروعات المخصصة لمحدودى الدخل حيث أطلقت الهيئة مشروع «دار مصر» والذى يضم 31 ألف وحدة فى 8 مدن بالمرحلة الأولى من «دار مصر» و25 ألف وحدة بالمرحلة الثانية فى 12 مدينة.
المشروع الذى كان يستهدف تنفيذ 150 ألف وحدة تم الاكتفاء بمرحلتين فقط واستبداله بمشروع «سكن مصر» الذى تحول من إسكان متميز فى مرحلته الأولى إلى إسكان متوسط بجانب إطلاق مشروع «جنة» للإسكان الفاخر.
وطرحت «المجتمعات العمرانية» 7 آلاف وحدة فى المرحلة الأولى من «جنة» و2184 وحدة بالمرحلة الثانية و3336 وحدة بالمرحلة الثالثة من المشروع.
كما طرحت الهيئة 40 ألف وحدة فى المرحلة الأولى لمشروع «سكن مصر» و20 ألف وحدة فى المرحلة الثانية و5694 وحدة للخاسرين فى المرحلتين الأولى والثانية و2240 فى المرحلة الثالثة.
وبسبب فارق أسعار البيع بعد التعويم تراوح هامش الربح من إعادة بيع الوحدات التى طرحتها الهيئة من 250 ألفا إلى 300 ألف جنيه خاصة فى «دار مصر» ولكن فى الوقت الحالى يبلغ أعلى سعر لـ»الأوفر برايس» 150 ألف جنيه إلا فى حالة دفع صاحب الوحدة نسبة كبيرة من أقساطها أو تم استلام الوحدة فيرتفع هامش الربح بقيمة أعلى.
وعلى صعيد أراضى الأفراد طرحت الهيئة قطع بمحاور الإسكان الاجتماعى والمتميز والأكثر تميزًا وبسبب الإقبال على الأراضى الأكثر تميزًا تغيرت آلية التخصيص من القرعة العلنية إلى الترسية وفقاً لأعلى نسبة سداد والتى تصل لسداد كامل ثمن الأرض «كاش».
تراجع عمليات إعادة البيع لأراضى الأفراد والوحدات السكنية لدى «الإسكان»
وفى إحدى طروحات الأراضى الأكثر تميزاً بلغ هامش الربح 1.5 مليون جنيه مقابل التنازل عن قطعة أرض بمدينة القاهرة الجديدة دفع صاحبها مقدم حجز بقيمة 350 ألف جنيه فقط وأعاد بيعها فى نفس يوم الترسية إلا أن القيمة تراجعت حالياً بسبب زيادة المعروض من أراضى الأفراد فى القطاع.
وعلى سبيل المثال وفرت «المجتمعات العمرانية» خلال العام الماضى حوالى 14.2 ألف قطعة أرض ضمن محور الإسكان الاجتماعى بمساحة إجمالية 900 فدان، و10.6 ألف قطعة أرض بالإسكان المتميز بمساحة 1815 فداناً، و5271 قطعة أرض ضمن محور الأكثر تميزاً بمساحة إجمالية 741 فداناً بجانب 2192 قطعة للمصريين العاملين بالخارج، بمساحة إجمالية تزيد على 700 فدان.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان إن «المجتمعات العمرانية» لجأت إلى أكثر من حل للسيطرة على تجارة الأراضى وهو ما نجحت فيه من خلال تكثيف خطة الطرح السنوية.
أضافت المصادر أن التوسع فى طرح أراضى الأفراد يهدف لمحاربة المتاجرة بالأراضى وخطة الطرح مستمرة، لتوفير أكبر عدد من القطع كاملة المرافق، فى مختلف المدن الجديدة، للإسراع بتنميتها، وتوفير فرص عمل من خلال المشروعات المنفذة.
وقال إبراهيم عبدالمنعم رئيس شركة المتحدة للتسويق العقارى إن قيمة الـ»أوفر برايس» ارتفعت بشكل قياسى فى فترات سابقة وسجلت على سبيل المثال 800 ألف جنيه لوحدات مشروع «دار مصر» بمدينة الشيخ زايد.
أضاف لـ»البورصة» أن قيمة هامش الربح انخفضت حالياً بسبب زيادة المعروض لدى المطورين وتسهيلات السداد وتراجع السيولة لدى العملاء.
وتابع عبدالمنعم «العميل مطالب بسداد ما دفعه المالك وهامش الربح ومصاريف التنازل التى تمثل %5 من قيمة الوحدة وعمولة السمسرة وكل ذلك كاش يضاف إليها قيمة الأقساط المتبقية على الوحدة».
وقال إن العملاء يفضلون الشراء من المطورين والاستفادة من مقدمات الحجز المنخفضة وفترات السداد الطويلة كما أن زيادة المعروض من وحدات الإسكان الفاخر الجاهزة للتسليم يعزز من مبيعات المطورين لعملاء تلك الشريحة.
وأضاف عبدالمنعم «العميل المصرى أصبح أكثر ذكاء ولو عرضت عليه شراء الهرم الأكبر بالتقسيط سيوافق».
وأوضح أن الإقبال على إعادة بيع الأراضى الأكثر تميزاً تراجع بشكل كبير بسبب زيادة الأسعار لدى التجار مقارنة بالأسعار التى تطرح بها هيئة المجتمعات العمرانية بالإضافة إلى زيادة المعروض فى السوق نتيجة للمساحات الكبيرة التى أعلنت عنها الهيئة خلال السنوات الثلاث الماضية.
