يمثل تنظيم السوق العقاري، أحد الملفات المحورية المطروحة حاليًا على مؤسسات الدولة، في ظل اتساع حجم النشاط وتعدد الأطراف الفاعلة داخل المنظومة، ما يفرض الحاجة إلى إطار تشريعي واضح يحكم العلاقة بين المطورين والعملاء والجهات المنظمة.
و يتصدر مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين، المشهد باعتباره الركيزة الأساسية لإعادة ترتيب السوق، من خلال تصنيف شركات التطوير العقاري، وتحديد اشتراطات مزاولة النشاط، إلى جانب تفعيل أدوات رقابية مثل الحساب الضامن، بما يضمن حماية الحقوق، ويحد من الممارسات العشوائية، ويدعم استقرار ونمو القطاع العقاري على المدى الطويل.
ومع بدء الدورة البرلمانية الجديدة، الأسبوع الحالي، يتطلع السوق إلى تشريعات تنهي مشاكله المتعددة، أهمها مشروع قانون اتحاد المطورين الجاري مناقشته في البرلمان منذ سنوات.
قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن الغرفة تقوم بالفعل بتصنيف شركات التطوير العقاري منذ نحو أربع سنوات، إلى فئات كبيرة ومتوسطة وصغيرة، موضحًا أن هذا التصنيف يتم بناءً على حجم رأس المال المستثمر لكل شركة، باعتباره المحدد الرئيسي للفئة التي تنتمي إليها داخل السوق.
أضاف أن تنظيم السوق العقاري لا يتم إلا من خلال ضوابط وقواعد قانونية واضحة تصدر بقانون من البرلمان، مشيرًا إلى أنه حتى الآن لا تزال هذه الإجراءات في إطار الطرح والنقاش، دون “تشريع ملزم”.
وأوضح سعد الدين أن مشروع قانون الاتحاد المصري للمطورين العقاريين يمثل خطوة محورية لتنظيم السوق، لافتًا إلى أن الغرفة تناقش مشروع القانون منذ أكثر من ثلاث سنوات.
وكان ثمة توافق من جانب رئيس الوزراء ووزير الإسكان والغرفة على ضرورة إصدار القانون.. لكن انشغال البرلمان خلال الدورة السابقة أدى إلى تأجيله، مرجحًا مناقشته مع بداية أول دورة برلمانية جديدة.
وأشار إلى أن صدور القانون سيفرض ضوابط وقواعد واضحة ومعروفة للجميع، ولن يسمح بمزاولة نشاط التطوير العقاري إلا للشركات الملتزمة بهذه الضوابط، خاصة أن هناك شركات تعمل حاليًا خارج تصنيفات الغرفة، وهو ما يؤثر سلبًا على استقرار النشاط نفسه.
أكد سعد الدين، أن المعايير النهائية لتنظيم وتصنيف السوق سيتم وضعها عقب صدور قانون الاتحاد، بالتعاون مع وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية وكل الجهات المعنية، على أن تتضمن ضوابط قوية وعادلة، مع وجود تمثيل لهيئة قضائية داخل الاتحاد للفصل في النزاعات التي قد تنشأ بين أطراف المنظومة الثلاثة: المطور، والمشتري، وجهة الولاية.
وشدد على أن التصنيف سيكون إلزاميًا لجميع الشركات، ولن يسمح لأي كيان بمزاولة النشاط بأي صورة دون الالتزام بالضوابط، على أن تتضمن اللائحة التنفيذية جزاءات واضحة للمخالفين.
أوضح سعدالدين، أن تنظيم السوق سيسهم بشكل كبير في حماية حقوق جميع الأطراف، لافتًا إلى أن وجود سلطة عقاب على المخالفين سيعزز من كفاءة التنظيم، على أن تكون هذه السلطة من خلال قاضي تعينه الدولة، إلى جانب ممثل عن الاتحاد.
وكشف أن من بين الضوابط المقترحة في اللائحة التنفيذية، تحديد حجم الأراضي التي يمكن لكل شركة التعامل عليها وفقًا لقدراتها المالية والتنفيذية، بما يمنع تحميل الشركات أعباء تفوق طاقتها وضمان عدم حدوث تعثر للمشروعات، مع وضع آليات لدمج الشركات المتعثرة، بما يضمن استمرار النشاط العقاري وعدم تعطله، ودعم نمو الصناعة واستقرارها.
البستاني: نترقب تنظيم الإعلانات ووضع ضوابط واضحة للملاءة المالية
وقال محمد البستاني رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن تنظيم السوق العقاري لن يتحقق بشكل كامل إلا بعد صدور قانون اتحاد المطورين العقاريين، مشيرًا إلى أن هذا القانون لا يزال قيد المناقشة منذ ما يقرب من عشر سنوات، ولم يصدر حتى الآن، رغم أنه سيكون مطروحًا أمام مجلس النواب الجديد، مع توقعات بإقراره خلال الدورة البرلمانية الحالية.
وأوضح البستاني أن القانون المرتقب يمثل الإطار الرئيسي لتنظيم السوق العقاري، إذ يتضمن تصنيف شركات التطوير العقاري، وتحديد الاشتراطات اللازمة لمزاولة النشاط، والفصل بين من يحق له العمل كمطور عقاري ومن لا تنطبق عليه المعايير، إلى جانب تنظيم الإعلانات العقارية، ووضع ضوابط واضحة للملاءة المالية، بما يحقق قدرًا أكبر من الانضباط داخل السوق.
وأشار إلى أن ملف تنظيم السوق يحظى بأولوية واضحة خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل التحديات التي شهدها السوق خلال السنوات الماضية، أهمها التضخم وما ترتب عليه من تعثر بعض الشركات، وتأخر تسليم عدد من المشروعات، ما أدى إلى حالة من الارتباك داخل السوق، وارتفاع مطالبات العملاء بسرعة التسليم.
وأكد البستاني أن العميل يتحمل جزءًا من المسئولية في اختيار المشروع، موضحًا أن التركيز على السعر وحده يمثل خطورة، وأن الأهم هو البحث عن عنصر الأمان، من خلال التعامل مع شركات تمتلك ملاءة مالية قوية وسابقة أعمال واضحة، وتتمتع بسمعة جيدة وجودة تنفيذ، مشددًا على أهمية الاستعانة بمتخصصين في مراجعة العقود والإجراءات القانونية قبل الشراء.
وشدد على أن تنظيم السوق وفلترة المطورين يمثلان ضرورة لحماية جميع الأطراف، مؤكدًا أن تصنيف شركات التطوير العقاري يعد خطوة إيجابية للغاية، لا تحمي العميل فقط، بل تحمي المطور من نفسه، وتحد من الممارسات العشوائية داخل السوق.
فكري: الهيئة المستقلة والحساب الضامن ينظمان السوق وينهيان العشوائية
وقال علاء فكري رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا للتطوير العقاري»، إن تحقيق العدالة في تنظيم السوق العقاري يتطلب إنشاء هيئة مستقلة لإدارة وتنظيم السوق، لا تتبع هيئة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية، موضحًا أن هيئة المجتمعات تعد أحد أطراف السوق، ولا يصح أن تجمع بين دور المنظم والرقابي في الوقت نفسه، الأمر الذي يستلزم وجود جهة رقابية أعلى تشرف على الجميع.
وأكد أهمية تفعيل نظام الحساب الضامن باعتباره أحد الأدوات الأساسية لتنظيم السوق، مشيرًا إلى أن تطبيق هذا النظام يؤدي تلقائيًا إلى تصنيف المطورين العقاريين، حيث يلتزم المطور بإيداع حصيلة المبيعات في حساب مجمد يخضع لإشراف أمين حساب مستقل، ولا يتم الصرف منه إلا وفقًا لنسب الإنجاز الفعلية للمشروع وبعد مراجعة المستخلصات.
وأضاف أن من الضروري أن يكون لجميع اللاعبين داخل السوق تعريفات واضحة ومحددة، تشمل الحقوق والواجبات لكل طرف، لافتًا إلى أن العديد من الدول سبقت مصر في هذا الملف من خلال وضع أطر قانونية ملزمة تحكم العلاقة بين الأطراف الأساسية داخل السوق العقاري.
ولفت فكري إلى أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري المصري حاليًا، تتمثل في ضعف الالتزام، نتيجة غياب منظومة رقابية قوية، موضحًا أن ما يشهده السوق من التزام بعض الشركات لا يزال في إطار الالتزام الأخلاقي الطوعي، وليس التزامًا قانونيًا، وهو ما يخلق تفاوتًا في مستوى الانضباط بين الشركات، ويؤثر سلبًا على ثقة العملاء.
وشدد على أن السوق في حاجة إلى آليات قانونية واضحة للعقاب والمساءلة، مؤكدًا أن وجود سلطة قانونية من شأنه أن يفرض الالتزام على الجميع، ويقضي على الممارسات العشوائية، بما يحمي حقوق العملاء الجادين والمطورين الملتزمين في الوقت نفسه.
واختتم فكري بالإشارة إلى تجارب دولية ناجحة، من بينها المملكة المتحدة، التي أنشأت محاكم عقارية متخصصة تضم قضاة وخبراء على دراية بطبيعة القطاع العقاري، ما يساهم في سرعة الفصل في النزاعات، وخلق بيئة أكثر استقرارًا وجاذبية للاستثمار العقاري.
شلبي: مقترحات جديدة لتحديد أراضي الشركات حديثة التأسيس
قال الدكتور معتز شلبي، إن تنظيم السوق العقاري يتطلب وجود جهة حاكمة للقطاع تتولى وضع الضوابط وتطبيقها على جميع أطراف المنظومة دون استثناء، بما يضمن حقوق المطورين والعملاء والدولة في الوقت نفسه، لافتًا إلى أن هذه الجهة لا تقتصر أهميتها على التنظيم فقط، بل تمثل أيضا أحد مصادر الدخل للدولة، وهو نموذج مطبق في العديد من الدول، بدءًا من الهند، ثم إنجلترا والولايات المتحدة والإمارات، وأخيرًا المملكة العربية السعودية.
وأوضح شلبي أن الضوابط المنظمة للسوق يجب أن تشمل تنظيم مستحقات جميع الأطراف، سواء ما يتعلق بغرامات التأخير المستحقة للعملاء في حال عدم الالتزام بمواعيد التسليم، أو غرامات التأخير على العملاء في حال التعثر في السداد، إلى جانب تنظيم حقوق العاملين داخل الشركات، وحقوق الوسطاء العقاريين .
وأشار إلى أن التنظيم يجب أن يشمل أيضًا ضوابط ملزمة على الدولة نفسها، موضحًا أن من أبرز مشكلات السوق حاليا هو تخصيص الأراضي لأي جهة قادرة على سداد مقابل التخصيص، دون وجود ضمانات كافية تؤكد قدرة الشركة على تنفيذ المشروع وتطوير الأرض.
وأضاف أن هناك مقترحات بأن تحصل الشركات حديثة التأسيس على مساحات محدودة لا يسمح بتجاوزها، على أن يتم التوسع التدريجي في المساحات بعد التأكد من قدرة الشركة على التنفيذ والالتزام بالتسليم وسابقة أعمالها.
وأكد شلبي أن تفعيل نظام حساب الضمان يمثل أداة رئيسية لحماية حقوق العملاء، حيث يضمن توجيه أموال المشترين إلى المشروع ذاته، وعدم استخدامها في مشروعات أخرى، ما يقلل من فرص تعثر الشركات، ويضمن الانتهاء من المشروعات في الإطار الزمني المحدد لها.
وأوضح أن السوق العقاري في حاجة إلى جهة منظمة تمتلك سلطة تشريعية وتنفيذية لوضع قانون متكامل للتطوير العقاري، وضمان تطبيقه ومتابعة الالتزام به على أرض الواقع.
وشدد على أن تصنيف شركات التطوير العقاري يعد خطوة إيجابية ومهمة، حتى وإن شكل عبئًا على بعض الشركات، معتبرًا أنه عبء إيجابي يميز بين الشركات القادرة على الالتزام والعمل بشكل منظم، وتلك التي لا تمتلك المقومات اللازمة للسوق، مؤكدًا أن عدم القدرة على الالتزام بهذه الضوابط يمثل مخاطرة على الشركة نفسها وعلى حقوق العملاء، وأن تطبيق هذه المنظومة المتكاملة من الضوابط من شأنه الحد من التلاعب داخل السوق وتحقيق قدر أكبر من الاستقرار والشفافية.
