قال محللون ماليون لدى بنوك استثمار وشركات استشارات عقارية إن سوق إعادة البيع فى القطاع العقارى ستتأثر بعد الزيادات المتوقعة فى أسعار الوحدات السكنية خلال الفترة المتبقية من العام الجارى فى ظل صعوبة تسويق الوحدات المملوكة للأفراد وتراجع عدد الراغبين فى الشراء بغرض الاستثمار.
وأكدوا أن تراجع القدرة الشرائية للأفراد يجعلهم يلجأون للشركات التى تقدم فترات سداد طويلة ومدد أقل لتسليم الوحدات بدلاً من دفع قيمة الوحدة «كاش» عند شرائها من فرد آخر.
وفى أحدث تقارير شركة «جونز لانج لاسال» للأبحاث العقارية أظهرت البيانات انخفاض أسعار البيع فى السوق الثانوى بشكل هامشى فى القاهرة خلال الربع الأول من عام 2019 بسبب تراجع القدرة الشرائية للأفراد حتى لدى شرائح الدخل المرتفع التى تشترى فى المشروعات الفاخرة.
وقال التقرير إن التيسيرات فى شروط الدفع من قبل المطورين فى المشروعات المطروحة بالسوق الأولية تمثل تحدياً أيضاً لسوق إعادة البيع.
أضاف أن متوسط أسعار الشقق والفيلات شهد انخفاضات أكبر فى مدينة القاهرة الجديدة مقارنة بمدينة 6 أكتوبر ولكن متوسط الأسعار لا يزال مرتفعاً فى منطقة شرق القاهرة.
وعلى صعيد السوق الأولى أوضح التقرير أن الربع الأول من عام 2019 شهد تسليم ما يقرب من 4350 وحدة سكنية معظمهم فى منطقة غرب القاهرة.
وقال التقرير: «تقريبا تم بيع جميع الوحدات على الماكيت بالمشروعات السكنية التى تستهدف أصحاب الدخل المرتفع».
أضاف أنه من المتوقع تسليم 12.5 ألف وحدة و46.7 ألف وحدة فيما تبقى من عام 2019 وعام 2020 على التوالى.
وأوضح التقرير أن هيئة المجتمعات العمرانية ستنتهى من تسليم المراحل الأولى فى عدد من مشروعاتها بنهاية العام الجارى فى المدن التى بدأت تنميتها ومنها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة وسفنكس الجديدة والعبور الجديدة وغرب أسيوط.
وقال أدهم هشام محلل العقارات ببنك الاستثمار «بلتون» إن سوق إعادة البيع يشهد تراجع فى المبيعات بسبب انخفاض القدرة الشرائية للأفراد.
أضاف أن تقديرات نسبة المشترين من الأفراد الراغبين فى الاستثمار تمثل من %20 إلى %25 من مبيعات القطاع العقارى ويمكن أن تتضمن من يشترون وحدات لاستخدامها بعد فترات طويلة سواء لهم أو لأولادهم والنسبة المتبقية من المبيعات تمثل طلبا حقيقيا.
أوضح أن الشركات العقارية سترفع أسعارها خلال الفترة المقبلة طالما تم تحريك الدعم على الطاقة خاصة أن المطورين اعتادوا على الزيادات خلال العامين الماضيين مع بدء برنامج الإصلاح الاقتصادى.
أشار هشام إلى أن الشركات العقارية المدرجة فى البورصة لا تواجه مشكلات وفقاً لأرقام المبيعات والأرباح التى تعلنها.
وقال إن العقار يعتبر استثمار طويل الآجل وفى ظل الظروف الحالية قد يواجه العملاء صعوبات فى إعادة البيع سواء بسبب نقص السيولة لدى المشترين أو تأخر إنهاء المشروعات وتوفير الخدمات.
وتابع «إحدى الشركات العقارية انتهت من تنفيذ كمباوند فى قلب مدينة 6 أكتوبر يضم حوالى ألف فيلا وبيع %95 من الفيلات وتسليم 700 فيلا منها ولكن نسبة الإشغال لا تتجاوز %10 فقط بسبب استحواذ نسبة كبيرة من المستثمرين على الوحدات أو الشراء بهدف السكن المؤجل».
أضاف هشام أن مبيعات المطورين لن تواجه مشكلة خاصة فى ظل التيسيرات التى تقدمها الشركات ومد فترات السداد وتخفيض قيمة مقدم الحجز.
أوضح أن الصعوبات التى تواجه سوق إعادة البيع ستؤدى لتراجع عمليات الشراء بغرض الاستثمار واستمرار الشراء بناء على طلب حقيقى سواء للزواج أو الانتقال إلى مسكن جديد.
أشار إلى أن الشركات التى لن ترفع أسعار البيع يمكن أن تلجأ لتثبيت الأسعار فى المرحلة الأولى للمشروعات الجديدة مع تقليل عدد الوحدات المطروحة ثم زيادة الأسعار فى المراحل التالية.
وقال محمود جاد محلل قطاع العقارات بشركة «العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية» إنه لا توجد إحصائية ثابتة عن نسبة المشترين بغرض الاستثمار فى القطاع العقارى.
أضاف أن أى تراجع فى سوق إعادة البيع لدى الأفراد سيؤدى لانخفاض عدد المشترين بغرض الاستثمار لعدم قدرتهم على تصريف الوحدات التى فى حوزتهم.
أوضح جاد أن الحصول على عائد من الاستثمار فى العقارات قد يمتد لفترات طويلة خاصة فى فترات الركود مقارنة بالفائدة البنكية التى توفر عائد ثابت.
أشار إلى أن المميزات التى توفرها الشركات العقارية دفعت كثيرين للتوجه نحو الشراء فى المشروعات الجديدة والاستفادة من مد فترات السداد حتى 10 سنوات وتخفيض المقدم إلى %5 أو «زيرو مقدم».
وقال إن عددا من الشركات العقارية تمتلك وحدات جاهزة للتسليم فى مشروعاتها وهو ما يوفر ميزة للراغبين فى السكن الفورى وتجعلهم لا يلجأون لشراء وحدات من أفراد آخرين ودفع قيمتها «كاش».
أضاف أن الأسعار فى القطاع العقارى ستشهد زيادة خلال الفترات المقبلة خاصة مع تحرير دعم المحروقات تضاف إلى الزيادة السنوية التى تضعها الشركات وتدور حول متوسط معدل التضخم البالغ 13 %.
