تشهد المنظومة الضريبية فى مصر منعطفاً حاسماً مع بدء تطبيق قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025، الذى أعاد صياغة العلاقة بين المالك والمستأجر، وامتدت آثاره إلى الضرائب العقارية، وضريبة الدخل، وضريبة القيمة المضافة.
هذه التغييرات فتحت الباب أمام تساؤلات حول العدالة الضريبية، والفروق فى المعاملة بين الوحدات المؤجرة وفق النظام الجديد، وتلك الخاضعة للقانون المدنى، بجانب تضارب فى التفسيرات الضريبية أثار جدلاً واسعاً بين الخبراء والممولين.
وفى الوقت الذى تستهدف فيه الدولة تعظيم مواردها عبر إدماج العقارات القديمة فى الوعاء الضريبى، يبرز مطلب مراجعة التشريعات القائمة وتوحيد المفاهيم، لضمان وضوح الالتزامات على الممولين، وتحقيق عدالة التطبيق، وتعزيز كفاءة التحصيل.
ومن هذا المنطلق، تستعرض «البورصة» آراء عدد من خبراء الضرائب حول أبرز الثغرات القائمة، والمقترحات التشريعية المطلوبة لضمان انسجام المنظومة الضريبية مع الواقع التشريعى والاقتصادى الجديد.
«عبدالقادر»: القانون ركَّز على الخزانة وأغفل البُعد الاجتماعى
قال مصطفى عبدالقادر، رئيس مصلحة الضرائب الأسبق، إنَّ تعديلات قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025، أغفلت البُعد الاجتماعى لصالح تعظيم العوائد الاقتصادية.
وأكد أنه رغم ما يحمله من مكاسب محتملة للخزانة العامة، فإنه يضع أعباءً غير مسبوقة على كاهل الفئات محدودة الدخل، دون توفير آليات حماية أو تطبيق تدريجى يحفظ حقوق المستأجرين القدامى.
وأوضح «عبدالقادر» أن الضريبة العقارية وضريبة الثروة العقارية ستُطبَّقان بشكل كامل على العقارات القديمة، لكن بعد انتهاء الفترات الانتقالية التى منحها القانون، والمقدرة بـ5 سنوات للعقارات غير السكنية، و7 سنوات للسكنية.
ولفت إلى أن هذه المهلة ليست إعفاءً، بل «مهلة زمنية مؤجلة لتفعيل الالتزام الضريبى»، حيث ستُدمج بعدها تلك العقارات بالكامل فى الوعاء الضريبى، لتبدأ الدولة فى تحصيل المستحقات كاملة من الملاك.
«جاب الله»: مطلوب تعديل تشريعى لغلق ثغرات التمييز بين الممولين
من جانبه، أثار محمود جاب الله، مستشار الضرائب بمكتب «فورفز مازرز مصطفى شوقى»، عضو مجلس جمعية الضرائب المصرية، إشكالية قانونية حول طبيعة الإيرادات الناتجة عن الوحدات المؤجرة وفقاً للقانون الجديد.
وأوضح أن قانون الضريبة على الدخل حدد أربعة مصادر رئيسية لتكوين صافى الدخل الخاضع للضريبة، تشمل: المرتبات، النشاط التجارى أو الصناعى، النشاط المهنى أو غير التجارى، وإيرادات الثروة العقارية.
قال إن المادة (39) من قانون الضريبة على الدخل تخضع إيرادات تأجير العقارات المبنية للضريبة وفقاً لأحكام القانون المدنى، على أساس الأجرة الفعلية بعد خصم 50% مقابل التكاليف والمصروفات. كما تنص المادة (41) من القانون ذاته على إخضاع الوحدات المفروشة للضريبة بالمعاملة نفسها.
وأشار «جاب الله» إلى أن الوحدات المؤجرة وفقاً لقانون الإيجار الجديد لا تندرج تحت نطاق التأجير المنصوص عليه فى القانون المدنى، كما أنها لا تُعتبر وحدات مفروشة، وبالتالى تُعفى من الضريبة المفروضة على إيرادات الثروة العقارية.
ورفض بعض الآراء التى اقترحت إخضاع إيرادات هذه الوحدات لضريبة المهن غير التجارية استناداً إلى المادة (32) من قانون الضريبة على الدخل، مؤكداً أن هذا التفسير يفتقر إلى السند القانونى، لأن هذه الإيرادات تُعد «دخولاً سلبية» لا تنشأ عن نشاط فعلى أو جهد مهنى مباشر من جانب المالك.
وأضاف أن المادة المذكورة تستهدف الدخول الناتجة عن ممارسة نشاط إيجابى وملموس، وهو ما لا ينطبق على هذه الحالة، واعتبر أن محاولة إخضاع هذه الإيرادات للضريبة وفقاً لهذا البند هو افتراض غير دقيق ولا يتماشى مع طبيعة الدخل أو فلسفة القانون.
وأكد أن الوحدة تفقد إعفاءها الضريبى حال انتهاء العلاقة الإيجارية، سواء بانقضاء المدة القانونية المحددة للإخلاء ـ خمس سنوات للوحدات غير السكنية وسبع سنوات للسكنية ـ أو باتفاق الطرفين على تعديل العقد، بحيث تُؤجر الوحدة لاحقاً وفقاً للقانون المدنى أو كوحدة مفروشة.
وفى هذه الحالات تُخضع الإيرادات للضريبة فوراً وفق القواعد العامة، مع خصم 50% من قيمة الإيجار الفعلى كمصروفات.
وطالب «جاب الله» بإجراء تعديل تشريعى لعلاج ما وصفه بـ«حالة من عدم العدالة الضريبية»، إذ تُعفى إيرادات الوحدات الخاضعة لقانون الإيجار الجديد من الضريبة، فى حين تُفرض الضريبة على مؤجرى الوحدات العادية، ما يخلق تمييزاً غير مبرر بين ممولين يحصلون على نوع الدخل نفسه.
واقترح إضافة فقرة جديدة إلى المادة (37) من قانون الضريبة على الدخل، تنص على إخضاع إيرادات تأجير الوحدات وفقاً لقانون الإيجار الجديد للضريبة، مع منح خصم بنسبة 40% مقابل التكاليف والمصروفات دون الحاجة إلى إثبات، مع الإبقاء على إعفاء سكن المالك وأسرته من الضريبة، تحقيقاً للعدالة وعدم المساس بحقوق الخزانة العامة.
وفيما يتعلق بالضريبة العقارية، أوضح «جاب الله» أن القانون رقم 164 لسنة 2025 أنهى العلاقات الإيجارية القديمة التى كانت محكومة بالقوانين السابقة، واستحدث علاقة جديدة بين المالك والمستأجر بحكم القانون، ما يعنى أن العقارات التى كانت تتمتع بإعفاءات سابقة ستفقد هذا الامتياز وتُصبح خاضعة للضريبة العقارية اعتباراً من يناير 2026.
وأشار إلى أن الضريبة العقارية على الوحدات السكنية تُحسب بنسبة 10% من صافى القيمة الإيجارية السنوية، بعد خصم 30% مقابل التكاليف والمصروفات، ويبلغ الحد الأدنى للضريبة السنوية 210 جنيهات فى المناطق الاقتصادية، و336 جنيهاً فى المناطق المتوسطة، و840 جنيهاً فى المناطق المتميزة.
ذكر أن هذه القيم الدنيا تُطبق فقط فى حالة تجاوز الإيجار الفعلى عشرة أضعاف القيمة الإيجارية القانونية فى المناطق الاقتصادية والمتوسطة، أو عشرين ضعفاً فى المناطق المتميزة.
أما المحلات التجارية والمكاتب (الوحدات غير السكنية)، فتُحسب ضريبتها خلال الفترة من 2026 حتى 2030 بعد خصم 32% من الإيجار السنوى القانونى كمصروفات، يليها خصم إعفاء شخصى بقيمة 1200 جنيه، وتُفرض الضريبة بنسبة 10% على المبلغ المتبقي.
وحذّر »جاب الله« من تحديات قد تواجه تطبيق القانون الضريبى الجديد، فى مقدمتها تداخل الزيادة السنوية فى القيمة الإيجارية مع احتساب الضريبة، حيث نص القانون على زيادة الإيجار القانونى بنسبة 15% سنوياً، وهو ما سيؤدى تلقائياً إلى ارتفاع الضريبة العقارية على الوحدة عاماً بعد آخر؛ نظراً إلى ارتباط الضريبة بالإيجار القانونى المتصاعد.
«عبدالهادى»: نظام التقدير الحالى غير عادل ويخلق نزاعات ضريبية
طالب عبدالرسول عبدالهادى، عضو جمعية الضرائب المصرية، بإجراء تعديل تشريعى شامل على قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
أكد أن القانون بصيغته الحالية لم يعد مواكباً للواقع العملى، خاصةً فى ظل صدور القانون الجديد الذى حرَّر العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، ما يستوجب تحقيق التكامل التشريعى وتوحيد الرؤية فيما يخص الضريبة على العقارات المؤجرة.
وأشار »عبدالهادى« إلى أن القانون الحالى يمنح مأموريات الضرائب العقارية الحق فى الطعن على قرارات لجان الحصر والتقدير، وهو ما وصفه بأنه يفتح الباب أمام تراكم النزاعات بين أطراف الخصومة.
وانتقد »عبدالهادى« نظام التقدير القطاعى المعمول به حالياً، موضحاً أنه غير عملى، نظراً إلى وجود فروق كبيرة فى القيمة السوقية للعقارات داخل المنطقة نفسها.
ولفت إلى أن بعض المناطق قد تضم وحدات سكنية فاخرة بجوار أخرى تقع فى مناطق عشوائية، وهو ما يجعل التقدير الموحد غير منصف، ويفقد المنظومة الضريبية العدالة المطلوبة فى التقييم.
وكشف «عبدالهادى» أن مجلس الوزراء أصدر مؤخراً قراراً بتشكيل لجان جديدة لحصر وتقدير العقارات الخاضعة للضريبة، مع استثناء العقارات السكنية الخاصة التى تقع ضمن حدود الإعفاء المقررة بالقانون، وذلك فى خطوة تهدف إلى إعادة ضبط التقديرات بما يتماشى مع التطورات التشريعية.
وفى سياق آخر، أشار «عبدالهادى» إلى أن المادة (47) من قانون الضريبة على الدخل تخضع الشخص الاعتبارى ـ سواء كان مقيماً أو غير مقيم ـ للضريبة على الإيرادات الإيجارية المتحققة من العقارات المؤجرة، ما يستدعى توحيد التفسير بين القوانين المختلفة المتعلقة بالعقارات والدخل، لضمان وضوح الالتزامات الضريبية.
«العقدة»: حصر جديد للعقارات يضاعف الحصيلة الضريبية 20 مرة
فى سياق متصل، أكد محمد العقدة، وكيل وزارة المالية، رئيس منطقة الضرائب العقارية سابقاً، أن جميع الوحدات العقارية ستخضع لأحكام القانون المدنى بعد مرور سبع سنوات من تطبيق قانون إيجار الأماكن الجديد، مشدداً على أن التعديل التشريعى الأخير يُعد خطوة محورية نحو تعزيز العدالة الضريبية.
وأوضح «العقدة»، أن مصلحة الضرائب العقارية تستعد لإجراء حصر عام شامل خلال الفترة المقبلة، سيشهد تحولاً جذرياً فى تعاملها مع العقارات القديمة، ويهدف إلى تصحيح الأوضاع القانونية والضريبية لتلك العقارات ودمجها بالكامل داخل المنظومة الضريبية العادلة، خاصة الوحدات التى كانت خاضعة لقوانين الإيجارات القديمة، وذلك بعد أن أنهى القانون الجديد حق الامتداد الاستثنائى لتلك العلاقة الإيجارية.
وأشار إلى أن عملية التقدير الجديدة ستتم وفق معايير دقيقة ترتكز على القيمة السوقية الفعلية للعقار، مع الأخذ فى الاعتبار نوع الوحدة، موقعها، مساحتها، مستوى تشطيبها، والخدمات المتوفرة بها، وذلك بما يتسق مع التعليمات السابقة الخاصة بالحصر العام ومواد قانون الضريبة العقارية رقم 196.
وأضاف أن قانون الإيجار الجديد سيؤدى إلى زيادة تلقائية فى القيمة الضريبية للعقارات، استناداً إلى معايير التقدير السوقى، دون الانتظار لدورة التقدير الخمسى المعتادة، ما يعنى أن الضريبة العقارية لن تكون ثابتة خلال هذه الفترة، بل ستشهد زيادات سنوية تصل إلى نحو 15%، مع توقع تضاعفها كل خمس سنوات تقريباً.
وتوقّع أن تشهد الحصيلة الضريبية قفزة كبيرة تتراوح بين 10 و20 ضعفاً، نتيجة دخول آلاف الوحدات التى كانت مستثناة أو معفاة من الضريبة العقارية إلى نطاق التطبيق، وهو ما سيوفر موارد مالية ضخمة للمحافظات والمناطق العشوائية، تسهم فى تحسين الخدمات وتطوير البنية التحتية.
وحذَّر من احتمال تحمُّل المستأجرين جزءاً من العبء الضريبى فى حال امتناع بعض الملاك عن السداد، داعياً إلى ضرورة وضع آليات لحماية الفئات الأكثر احتياجاً من هذا التأثير غير المباشر.
وأكد أن التعليمات الخاصة بالحصر ستلتزم بتطبيق نسب الخصم القانونية للمصروفات، وهى 30% للوحدات السكنية، و32% للوحدات التجارية والإدارية، بما يعكس التكاليف الحقيقية لتشغيل العقارات.
«خليل»: التعديلات الأخيرة أعادت ضبط المفاهيم لكنها لم تنهِ الخلافات
وفيما يخص ضريبة القيمة المضافة، قال محمود خليل، مستشار الضرائب بمكتب «فورفز مازرز»، إنَّ الوحدات السكنية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، وذلك بموجب البند رقم (28) من قائمة الإعفاءات الملحقة بقانون الضريبة على القيمة المضافة.
وأضاف أن هذا الإعفاء القانونى جاء واضحًا، لكنَّ الجدل استمر فترة طويلة فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، كالمحال التجارية والإدارية، فى ظل غياب تفسير دقيق لمفهوم «السمة التجارية» وشروط خضوع تلك الوحدات للضريبة.
وأشار «خليل» إلى أن التعليمات الضريبية الصادرة عام 2017 وسّعت من نطاق الخضوع للضريبة بشكل تعسفى، بما تجاوز النصوص القانونية نفسها، حيث تم إخضاع وحدات لا تتوافر فيها الشروط التجارية المستقرة للضريبة، مثل بعض المحال الموجودة داخل الأندية أو الفنادق، رغم تغير نشاطها بشكل مستمر مع تغير المستأجرين، وهو ما يفقدها «السمة التجارية الثابتة».
وجاءت تعديلات قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم 3 لسنة 2022 لتُعيد ضبط الأمور، حيث اشترطت توافر شرطين أساسيين لخضوع الوحدة غير السكنية للضريبة، وهما: أن تكون لها «سمة تجارية»، وأن تكون «لها صلة بقاعدة عملاء».
وأضاف أن التعديل الجديد فرض ضريبة بمعدل فعلى يعادل 1% من القيمة البيعية أو الإيجارية للوحدة، وهو ما مثّل تطوراً إيجابياً من حيث تحديد المعايير، لكنه لم ينهِ الجدل بالكامل، خاصة بعد صدور القانون رقم 157 لسنة 2025، الذى أخضع الوحدات الإدارية والمهنية، مثل المكاتب والعيادات، لنفس المعاملة الضريبية.
رأى «خليل»، أن إخضاع المكاتب والعيادات للضريبة يفتقر إلى المنطق الضريبى السليم؛ نظراً إلى أن سمعة هذه الوحدات لا تُبنى على العقار ذاته، بل على الشخص الممارس للمهنة فيه.
أوضح أن الوحدات غير السكنية الواقعة فى أماكن جديدة لم يسبق استخدامها فى أنشطة تجارية أو مهنية، لا تخضع للضريبة كذلك؛ نظراً إلى انعدام السمعة التجارية أو قاعدة العملاء، وهو ما يؤكد أهمية التطبيق الحذر للنصوص القانونية وعدم التوسع فى تفسيرها دون سند واضح.
وأكد «خليل» أن هناك حاجة ملحة لتشريع ضريبى موحد وعادل، يُنهى التناقضات القائمة بين القوانين المختلفة، ويضع حداً للتفسيرات الإدارية المتباينة التى تؤدى إلى غياب العدالة الضريبية وتفاوت المعاملة بين الممولين.
