يرى خبراء ومتعاملون بالسوق العقاري، أن الارتفاع اللافت في نسب عمولات شركات التسويق جاء نتيجة تباطؤ حركة المبيعات وصعوبة جذب العملاء في ظل المنافسة الشرسة بين الشركات، فيما حذّر آخرون من أن تضخم نسب العمولات قد يقود إلى فوضى وارتباك بالسوق.
وأكد الخبراء والمتعاملون الذين التقتهم “البورصة”، ضرورة تأسيس هيئة تنظيمية مستقلة تتولى ضبط العلاقة بين المطورين والمسوقين ووضع ضوابط واضحة للعمولات وآليات الممارسة المهنية.
من جانبها اتجهت بعض شركات التسويق، إلى رفع نسبة عمولة المسوقين العقاريين إلى ما يقارب من 70% من إجمالي عمولة الشركة المتفق عليها مع المطورين، دون خصم الضرائب أو المصاريف الإدارية، في محاولة لتشجيع فرق المبيعات وزيادة معدلات البيع.
أكد المهندس هاني العسال، وكيل غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، أن الارتفاع المبالغ فيه في نسب عمولات شركات التسويق العقاري أصبح من أبرز التحديات التي تواجه السوق في الوقت الراهن، مشددًا على أن تلك الظاهرة تتسبب في فوضى سعرية وتضر بثقة العملاء وتؤثر سلبًا على استقرار القطاع العقاري ككل.
وأوضح أن المبالغة في العمولات تؤدي إلى رفع أسعار الوحدات العقارية بشكل غير مبرر، مما ينعكس مباشرة على المستهلك النهائي ويخلق حالة من الارتباك في السوق، فضلًا عن إضعاف الثقة المتبادلة بين شركات التطوير العقاري وشركات التسويق.
أضاف العسال، أن بعض الشركات باتت تستغل المنافسة غير المنضبطة في السوق لتحقيق أرباح سريعة، دون النظر إلى تبعات ذلك على استدامة القطاع أو على العملاء.
وأشار إلى أن الفترة الأخيرة شهدت تجاوزات واضحة من بعض شركات “البروكرز”، التي تعمل دون التزام واضح بالضوابط أو القوانين المنظمة للمهنة، مما تسبب في إحداث فوضى حقيقية بالسوق العقارية.
و “البروكرز” هي شركات تقوم بتسويق وبيع العقارات الجاهزة التي قامت شركات التطوير ببنائها.
وأكد أن هذا السلوك غير المنظم يحتاج إلى تدخل فوري من الجهات المعنية لوضع إطار قانوني واضح يحكم العلاقة بين جميع الأطراف داخل المنظومة العقارية.
وكشف العسال أن غرفة التطوير العقاري تعمل حاليًا ضمن خطتها للدورة المقبلة على إعداد حزمة من التعديلات التشريعية واللوائح التنظيمية، تهدف إلى ضبط السوق وتنظيم عمل شركات التسويق العقاري.
وتتضمن هذه الخطة إصدار تراخيص رسمية لمزاولة النشاط، وإنشاء أكاديميات تدريب معتمدة تشرف عليها الدولة لتأهيل العاملين في المجال، بحيث لا يُسمح بممارسة المهنة إلا لمن يحمل رخصة معتمدة تضمن الكفاءة والمصداقية.
وأوضح أن هذه الخطوات تأتي في إطار رؤية الدولة لضبط الأسواق وتنظيم العلاقات الاستثمارية بين جميع الأطراف، بما يحقق مبدأ الشفافية وحماية حقوق المستثمرين والمطورين والعملاء على حد سواء، مشيرًا إلى أن وجود ضوابط واضحة من شأنه أن يعيد الانضباط والثقة للسوق العقارية ويمنع أي ممارسات احتكارية أو مضللة.
أكد العسال أن النسبة الطبيعية للعمولات في السوق العقاري لا يجب أن تتجاوز 2.5% كحد أقصى، موضحًا أن الالتزام بهذه النسبة يضمن استقرار الأسعار ويمنع الارتباك والفوضى التي قد تؤدي إلى ركود في المبيعات وتراجع ثقة العملاء.
وشدد على أن تنظيم مهنة التسويق العقاري أصبح ضرورة ملحّة للحفاظ على مكتسبات القطاع وضمان استدامة النمو، مؤكدًا أن غرفة التطوير العقاري ستواصل جهودها خلال المرحلة المقبلة من أجل تحقيق التوازن بين مصالح المطورين وشركات التسويق والعملاء، بما يضمن بيئة عمل عادلة ومنافسة صحية تدعم الاقتصاد الوطني.
عبدالمنعم: تقلبات الأسعار خلال العامين الماضيين فاقمت الضغوط على شركات التسويق
وقال إبراهيم عبد المنعم، رئيس مجلس إدارة شركة “كونسلتينج” للتسويق العقاري، إن الارتفاع الملحوظ في نسب العمولات داخل السوق العقاري المصري خلال الأشهر الأخيرة يعود في الأساس إلى حالة الركود النسبي في حركة البيع والشراء وصعوبة استقطاب العملاء الجادين، وهو ما دفع العديد من الشركات إلى زيادة نسب العمولة كوسيلة لتحفيز المسوقين وتحريك السوق.
وأوضح أن شركات التسويق العقاري تواجه في الوقت الحالي أعباء مالية ضخمة نتيجة الإنفاق المبالغ فيه على الحملات الدعائية والإعلانات الإلكترونية، سواء عبر المنصات الرقمية أو وسائل الإعلام المختلفة، في ظل منافسة شرسة بين الشركات للفوز بحصة من السوق.
أضاف أن تلك الشركات تتحمل تكاليف كبيرة في سبيل الوصول إلى العميل المستهدف، وفي كثير من الأحيان لا تغطي العوائد المحققة حجم المصروفات الفعلية، وهو ما يدفعها إلى رفع نسب العمولة لتعويض الفارق وتحقيق التوازن المالي.
وأشار رئيس مجلس إدارة “كونسلتينج” إلى أن تحديد نسبة العمولة العادلة لا يخضع لمعيار ثابت، بل يعتمد على مجموعة من العوامل الموضوعية، منها حجم الشركة وثقلها في السوق، وموقع المشروع ومدى تميزه، وسرعة التنفيذ والتسليم.
وأوضح أن الشركات الكبرى، ذات العلامات التجارية والمشروعات الواقعة في مواقع استراتيجية متميزة، عادةً ما تحافظ على نسب عمولة منخفضة نسبيًا نظرًا إلى قوة الطلب على منتجاتها وثقة العملاء في اسمها، في حين تميل الشركات الصغيرة أو حديثة العهد بالسوق إلى رفع نسب العمولات بشكل لافت لتعويض ضعف الإقبال أو لتعزيز فرص البيع في ظل محدودية ميزانياتها التسويقية.
أضاف عبد المنعم، أن بعض الشركات اتجهت مؤخرًا إلى ابتكار أساليب تسويقية غير تقليدية لجذب مزيد من العملاء، مثل نظام “العميل يأتي بعميل”، حيث يتم منح عمولة تصل إلى نصف في المائة لأي عميل حالي يجلب مشتريًا جديدًا للشركة، معتبرًا أن هذه السياسة تُسهم مؤقتًا في زيادة المبيعات، لكنها في الوقت نفسه قد تفتح الباب أمام فوضى تسويقية إذا لم تُنظم بشكل واضح من خلال لوائح وضوابط تحكمها.
وأكد أن الظروف الاقتصادية وتقلبات الأسعار خلال العامين الماضيين أسهمت أيضًا في زيادة الضغوط على شركات التسويق، مشيرًا إلى أن المنافسة أصبحت تعتمد على من يمتلك القدرة على الإنفاق التسويقي الأكبر وليس فقط على جودة المنتج العقاري.
وشدد عبد المنعم على ضرورة إعادة ضبط المنظومة التسويقية في السوق العقاري المصري عبر تحديد نسب عمولات عادلة تتناسب مع حجم الجهد المبذول، دون أن تؤدي إلى تضخيم الأسعار النهائية للوحدات، مؤكدًا أن التنظيم والشفافية هما السبيل الوحيد للحفاظ على استقرار السوق وتعزيز ثقة العملاء في المطورين والمسوقين على حد سواء.
الشيخ: السوق العقاري يمر بمرحلة تحتاج إلى إعادة انضباط عاجلة
أكد علاء الشيخ، خبير التسويق العقاري، أن السوق العقارية المصرية تمر بمرحلة تحتاج إلى إعادة انضباط عاجلة بعد أن شهدت مؤخرًا ارتفاعًا غير مسبوق في نسب العمولات التي تتقاضاها بعض شركات التسويق.
وأوضح أن بعض الشركات وصلت بنسب العمولة إلى حدود 12% من قيمة الوحدة الواحدة، وهو ما اعتبره من أبرز أسباب الفوضى التي تضرب السوق وفقدان المصداقية بين العملاء والمطورين.
وأوضح الشيخ أن العمولات المبالغ فيها أصبحت أحد العوامل الرئيسية وراء ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، إذ يلجأ عدد من المطورين إلى تحميل هذه التكاليف الإضافية على سعر البيع النهائي لتعويض ما يتم دفعه للمسوقين، الأمر الذي يتسبب في تضخم الأسعار بصورة غير مبررة ويؤثر سلبًا على قدرة العملاء الشرائية.
وأشار إلى أن ارتفاع العمولة لا يضر فقط بالأسعار، بل ينعكس أيضًا على صورة المسوقين أنفسهم في أعين العملاء، حيث بات كثير من المشترين ينظرون إلى المسوق العقاري على أنه باحث عن الربح فقط وليس مستشارًا عقاريًا موثوقًا يقدم لهم النصيحة والإرشاد الصحيح لاختيار الأنسب من المشروعات.
وأضاف أن هذه الظاهرة تؤدي إلى تآكل الثقة داخل السوق العقارية، وتخلق فجوة بين العميل والمطور من جهة، وبين شركات التسويق والمطورين من جهة أخرى، ما يضعف تماسك المنظومة العقارية بأكملها.
ولفت الشيخ إلى أن غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ناقشت خلال الفترة الأخيرة عدداً من الاجتماعات الموسعة لمناقشة هذه الإشكالية ووضع حلول عملية للحد من الفوضى.
وأشار إلى أن هناك اتجاهًا قوياً نحو إنشاء هيئة أو كيان تنظيمي خاص بمهنة التسويق العقاري، يتولى تنظيم العلاقة بين المسوقين والمطورين وتحديد نسب العمولات المسموح بها وفق معايير مهنية عادلة.
وأوضح أن هذا الكيان المقترح من شأنه أن يصدر تراخيص رسمية للمسوقين العقاريين بعد اجتيازهم دورات تدريبية وتأهيلية معتمدة، تضمن أن العاملين في المجال يمتلكون الكفاءة والمعرفة الكافية بآليات السوق وأخلاقيات المهنة.
وتابع: “وجود مثل هذه الهيئة سيُسهم في إعادة الانضباط للسوق، وتحقيق الشفافية والعدالة بين جميع الأطراف، فضلًا عن رفع جودة الخدمات التسويقية ودعم ثقة المستثمرين والمطورين في المسوقين المعتمدين”.
وشدد الشيخ على أن إصدار تشريعات واضحة تُنظم مهنة التسويق العقاري بات ضرورة مُلحة لضمان استقرار السوق، موضحًا أن تنظيم العمولات ووضع سقف محدد لها سيؤدي إلى استقرار الأسعار وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، ما يساعد على استدامة النمو داخل القطاع العقاري الذي يُعد من أكبر محركات الاقتصاد الوطني.
