يواجه سوق التمويل العقاري في مصر مفارقة واضحة، مع تراجع عدد العملاء الجدد بأكثر من 21% خلال الربع الأول من العام الحالي، رغم ارتفاع قيمة التمويل الممنوح، بالتزامن مع استمرار المطورين في تقديم آجال سداد طويلة تصل إلى 15 عامًا.
ويؤدي اعتماد المطورين على التقسيط طويل الأجل، إلى تحولهم عمليًا إلى ممولين للوحدات، بما يرفع تكلفة العقار ويضغط على السيولة المتاحة لشركات التطوير.
ويرى خبراء تحدثوا لـ”البورصة”، أن زيادة الاعتماد على البنوك وشركات التمويل العقاري يمكن أن تعيد توزيع أعباء التمويل بين أطراف السوق.
أضافوا أن نجاح الرهن العقاري كبديل للتقسيط المباشر لا يرتبط فقط بتوفير التمويل، وإنما بخفض تكلفته، وتبسيط إجراءات التسجيل والتقييم والائتمان، وتوفير ضمانات أكثر مرونة، بما يسمح بتوسيع قاعدة العملاء القادرين فعليًا على تحمل الأقساط.
عبدالحميد: تفعيل الرهن العقاري يحتاج إلى نماذج عقود تضمن حقوق جميع الأطراف
قال أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقاري، إن تفعيل الرهن العقاري يمكن أن يسهم في زيادة الطلب الفعلي على الوحدات العقارية، لكن ذلك يرتبط بشكل أساسي بانخفاض أسعار الفائدة، موضحًا أن ارتفاع تكلفة التمويل يحد من قدرة العملاء على الاستفادة من التمويل العقاري.
وأكد أن تفعيل الرهن العقاري يحتاج إلى نماذج عقود تضمن حقوق جميع الأطراف، سواء العميل أو المطور أو جهة التمويل، مع منع إضافة أي بنود مجحفة بحق العميل.
أشار عبدالحميد، إلى أن نجاح سوق الرهن العقاري يحتاج إلى قانون ملزم للمطورين يفرض غرامات عند التأخر في تسليم الوحدات، بما يعادل تكلفة الأموال التي سددها العميل للمطور محسوبة وفق سعر فائدة التمويل العقاري، بما يضمن حماية حقوق العملاء.
وأشار إلى أهمية تفعيل حساب الضمان، بحيث يتم إيداع جميع إيرادات المشروع في الحساب، على ألا يتم صرف أي مبالغ منه إلا بقرار من استشاري معتمد ومسجل أو موافق عليه من الجهات الرقابية المختصة، وفي مقدمتها هيئة الرقابة المالية والبنك المركزي.
ولفت عبدالحميد، إلى أن من أبرز تحديات التمويل العقاري حاليًا عدم القدرة على تمويل الوحدات تحت الإنشاء، رغم أن الأصل في التمويل العقاري أن يواكب مراحل تنفيذ المشروع حتى اكتماله، ثم يستمر التمويل مع العميل بعد ذلك.
وأرجع ذلك إلى قرارات البنك المركزي المتعلقة بإيقاف التمويل تحت الإنشاء من جانب البنوك، سواء بصورة مباشرة أو من خلال شركات التمويل العقاري.
وتابع عبدالحميد :” التعامل مع تعثر العميل لا يقتصر على إجراء واحد، إذ يمكن لجهات التمويل اللجوء إلى إعادة جدولة المديونية أو مد فترة السداد أو منح العميل فترة سماح إذا كانت الضائقة المالية مؤقتة، إلى جانب إتاحة بيع الوحدة وسداد المديونية المستحقة أو التنازل عنها لصالح جهة التمويل وفقًا للآليات المتاحة”.
وأكد أن قطاع التمويل العقاري لا يحتاج إلى تشريعات جديدة بقدر حاجته إلى تعاون بين هيئة الرقابة المالية والبنك المركزي لوضع منظومة فعالة ومنظمة للعلاقة بين المطور والعميل وجهة التمويل، سواء خلال فترة الإنشاء أو بعد اكتمال المشروع.
فكري: ارتفاع الفائدة وبطء الاستجابة لطلبات العملاء يحد من انتشار المنتج البنكي
ويرى علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا للتطوير العقاري، أن تفعيل الرهن العقاري لن يكون كافيًا لمعالجة تراجع القدرة الشرائية للعملاء في السوق العقارية، في ظل ارتفاع أسعار الوحدات وتكلفة التمويل، موضحًا أن المنظومة الحالية تحتاج إلى معالجة معوقاتها الإجرائية والتمويلية.
أضاف أن الرهن العقاري مطبق بالفعل، لكن الإجراءات والمستندات المطلوبة وارتفاع أسعار الفائدة وبطء الاستجابة لطلبات العملاء تمثل عوامل تحد من انتشاره، ما يستدعي إعادة النظر في آليات عمل المنظومة بدلًا من الاكتفاء بالدعوة إلى التوسع فيها.
وأشار فكري، إلى أن تكلفة التمويل العقاري تصل إلى نحو 24 و25%، ما يرفع الأعباء على العملاء ويحد من قدرة البنوك على تمويل شرائح أوسع من المجتمع، لافتًا إلى أن ارتفاع تكلفة التمويل في أسواق مثل مصر وتركيا والبرازيل يفرض البحث عن حلول تمويلية تتناسب مع طبيعة الاقتصادات المحلية، بدلًا من نقل التجارب الغربية دون مراعاة اختلاف الظروف الاقتصادية.
وأكد أهمية وجود رقابة قانونية على السوق العقارية، على غرار الرقابة المفروضة على القطاعين المصرفي والتأميني، بما يسهم في ضبط السوق وتعزيز الالتزام دون اللجوء إلى إجراءات استثنائية.
وأشار إلى ضرورة تطبيق القواعد بحكمة، بحيث تستهدف الشركات المخالفة وتضبط أداء السوق دون الإضرار بالشركات الجادة أو تحميلها أعباء لا تتناسب مع طبيعة نشاطها.
سمير: يجب تبسيط الإجراءات وزيادة قدرة البنوك على شراء محافظ المطورين
وقال محمد سمير، خبير التمويل العقاري والرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات التسويقية، إن التقسيط طويل الأجل أصبح جزءًا أساسيًا من نموذج البيع في السوق المصرية، لكنه قد يؤدي إلى اتساع الفجوة بين السعر النقدي الحقيقي للوحدة والسعر الإجمالي الذي يدفعه العميل على مدار سنوات.
وأوضح أن الحل لا يتمثل في إلغاء التقسيط، وإنما في تطوير سوق التمويل العقاري وتفعيل الرهن العقاري بما يسمح للعميل بشراء الوحدة من خلال جهة تمويل متخصصة، في الوقت الذي يحصل فيه المطور على أمواله بصورة أسرع ويعيد ضخها في مشروعات جديدة.
أضاف سمير، أن تحول الرهن العقاري إلى بديل حقيقي للتقسيط المباشر يتطلب التعامل مع التمويل العقاري باعتباره منظومة متكاملة لشراء السكن، وليس مجرد منتج تمويلي، بما يشمل خفض تكلفة التمويل تدريجيًا مع تحسن معدلات التضخم وأسعار الفائدة، وتبسيط إجراءات التسجيل والتقييم والائتمان، وزيادة قدرة البنوك وشركات التمويل العقاري على شراء محافظ المطورين، إلى جانب تطوير منتجات ذات مدد أطول وأقساط أكثر ملاءمة للدخل.
وأشار إلى أن إطالة مدة التمويل قد تخفض القسط الشهري، لكنها لا تلغي ارتفاع سعر الوحدة أو تكلفة التمويل إذا كان السعر بعيدًا عن قدرة الأسرة على السداد.
ولفت سمير إلى أن عدد العملاء الجدد في نشاط التمويل العقاري انخفض بأكثر من 21% خلال الربع الأول من 2026، رغم ارتفاع قيمة التمويل الممنوح بأكثر من 17.5% مقارنة بالفترة نفسها من 2025.
وأوضح أن زيادة الطلب المستدام على العقارات تحتاج إلى ثلاثة أضلاع متكاملة تتمثل في سعر وحدة أكثر توافقًا مع الدخول، وتمويل بتكلفة مناسبة، ودخل مستقر يمكنه تحمل القسط.
وقال إن الهدف لا يجب أن يكون نقل عبء التقسيط بالكامل من المطور إلى البنوك وشركات التمويل، وإنما توزيع المخاطر بين الأطراف المتخصصة، بحيث يركز المطور على تطوير وبيع العقار، بينما تتولى البنوك وشركات التمويل مهام الائتمان والتحصيل وإدارة المخاطر.
يتطلب تحقيق ذلك ، زيادة شراء محافظ المطورين من جانب شركات التمويل، والتوسع في توريق الحقوق المالية العقارية، وتطوير منتجات إعادة التمويل، ووضع آليات واضحة لنقل العميل من التقسيط مع المطور إلى التمويل المؤسسي.
لفت سمير، إلى أن محافظ الحقوق المالية المحالة من المطورين مثلت نحو 45% من إجمالي التمويل العقاري بنهاية يناير 2026، بما يعكس أهمية هذا المسار في تطوير السوق.
وأوضح أن تعثر العميل في سداد أقساط التمويل العقاري لا يعني أن البنك يستطيع الاستيلاء على الوحدة فورًا، مشيرًا إلى أن إجراءات التعامل مع التعثر تبدأ عادة بمحاولات معالجة الموقف وإعادة جدولة المديونية وفقًا للحالة، قبل اللجوء إلى الإجراءات القانونية والتنفيذ على الضمان وفقًا للعقد والقانون حال استمرار التعثر.
والسوق يحتاج إلى تنظيمات تجعل دورة التمويل أسرع وأكثر مرونة، خصوصًا في التسجيل العقاري ونقل الحقوق والتنفيذ على الضمانات والتوريق وإعادة التمويل وتطوير المنتجات.
كما أن الإطار التنظيمي شهد تطورات خلال الفترة الأخيرة، من بينها السماح بتجزئة شراء محافظ المطورين، إلى جانب إدخال آلية التمويل التشاركي في قطاع التمويل العقاري لمواجهة بعض تحديات ارتفاع الأسعار ومحدودية فرص التمويل.
قال سمير، إن نشاط التمويل العقاري في مصر شهد نموًا ملحوظًا، إذ بلغ التمويل الممنوح من شركات التمويل العقاري 42.7 مليار جنيه خلال 2025 مقابل 25.5 مليار جنيه في 2024، بزيادة 67.5%.
وأضاف أن استمرار نمو قيمة التمويل بالتزامن مع تراجع أعداد العملاء يشير إلى أن التحدي لم يعد فقط في توفير التمويل، وإنما في توسيع قاعدة العملاء القادرين فعليًا على تحمل تكلفته.
وأكد أن المشكلة في السوق العقارية المصرية ليست وجود التقسيط بدلًا من الرهن العقاري، وإنما عدم وصول منظومة التمويل بعد إلى مرحلة تجعل المطور يركز على بيع العقار، بينما تتولى البنوك وشركات التمويل تقديم التمويل، ويحصل العميل على الوحدة وفقًا لقدرته الحقيقية على السداد.
سويدة: سعر الوحدة وتكلفة التمويل ودخل العميل مثلث الطلب الحقيقي على العقار
وقال وليد سويدة، رئيس لجنة الاستشارات الهندسية بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن تفعيل الرهن العقاري لن يحل مشكلة القدرة الشرائية وحده، موضحًا أن زيادة الطلب الحقيقي على العقارات تتطلب توازنًا بين سعر الوحدة وتكلفة التمويل ودخل العميل.
وأضاف أن الرهن العقاري يحتاج إلى أسعار فائدة وأقساط قابلة للتحمل، إلى جانب سرعة الإجراءات والتقييم والتسجيل، وتوافر وحدات ومستندات قابلة للتمويل، فضلًا عن طرح منتجات تمويلية مرنة تناسب شرائح الدخل المختلفة.
ويرى سويدة، أن زيادة الاعتماد على التمويل المؤسسي المنظم بدلًا من تحميل المطور كامل أعباء التمويل يمكن أن تسهم في جعل عملية التسعير أكثر وضوحًا وتحسين دورة رأس المال لدى شركات التطوير.
وأكد أن المطلوب ليس نقل عبء التمويل بالكامل من المطورين إلى البنوك بصورة مفاجئة، وإنما إنشاء نظام متكامل بين أطراف السوق، مقترحًا إقامة شراكات بين المطورين والبنوك وشركات التمويل العقاري منذ بداية المشروعات، وإتاحة منتجات تمويل عقاري معتمدة مسبقًا لبعض المشروعات، إلى جانب توحيد متطلبات التقييم والمستندات وتسهيل تسجيل الوحدات القابلة للتمويل.
شدد سويدة ، على ضرورة التعامل مع الرهن العقاري باعتباره التزامًا ائتمانيًا حقيقيًا وليس مجرد وسيلة لتوفير فترة تقسيط أطول.
وأوضح أنه حال تعثر العميل، يجب أن تبدأ جهة التمويل بالتواصل المبكر معه ومحاولة معالجة الوضع، لكن استمرار عدم السداد قد يؤدي إلى اتخاذ إجراءات قانونية على العقار وفق القواعد المنظمة للتمويل العقاري.
واستبعد سويدة، أن تكون الحاجة إلى تشريع جديد هي المشكلة الأساسية أمام تنشيط التمويل العقاري، موضحًا أن مصر لديها بالفعل قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية وإطار رقابي منظم للنشاط.
وأكد أن الأولوية تتمثل في تطوير وتبسيط الإطار القائم، وتسريع الإجراءات، ودعم التسجيل والتقييم، وطرح منتجات تمويل أكثر مرونة تتناسب مع ظروف السوق الحالية.
حسام: تمويل العميل بضمان قوة المطور يفتح الباب لخفض أسعار البيع
وقال أحمد حسام، رئيس قطاع المبيعات بشركة هامات للتطوير العقاري، إن استمرار شركات التطوير العقاري في لعب دور البنك من خلال تقديم تسهيلات سداد تمتد إلى 10 سنوات يمثل أحد العوامل التي تدفع إلى ارتفاع أسعار الوحدات وتراجع معدلات المبيعات.
وأوضح أن شركات التطوير العقاري ليست جهات تمويل، وأن تجميد أموالها في أقساط طويلة الأجل يفرض ضغوطًا على ميزانيات الإنشاءات، مشيرًا إلى أن خروج الشركات من دائرة التقسيط يتطلب تفعيل دور البنوك في تمويل العملاء.
وطالب حسام، البنوك بقبول تمويل العميل استنادًا إلى اسم الشركة المطورة وسجلها، وليس فقط بضمان الوحدة بعد اكتمالها، إلى جانب توفير برامج تمويلية بفائدة تتناسب مع قدرة العميل على السداد الشهري.
كما دعا إلى مزيد من المرونة في إجراءات التسجيل، من خلال الاعتماد على التخصيص أو عقود البيع الابتدائية الموثقة كضمانات كافية للحصول على التمويل، بدلًا من قصر التمويل على الوحدات المسجلة.
وتوقع حسام، أن يؤدي دخول البنوك بقوة في سوق التمويل العقاري إلى زيادة الطلب، موضحًا أن المطور سيتمكن في هذه الحالة من البيع بأسعار أقرب إلى أسعار السداد النقدي، والتي قد تقل بنحو 40% عن أسعار التقسيط على 10 سنوات وفقًا لتقديره، نتيجة حصول الشركة على قيمة الوحدة من البنك وعدم تحمل تكلفة التضخم المستقبلي للأقساط.
أضاف أن العميل في السوق المصرية يهتم بدرجة كبيرة بقيمة القسط الشهري، وبالتالي فإن إتاحة التمويل على 20 أو 30 عامًا قد تجعل القسط في متناول شريحة أكبر من العملاء.
وأوضح أن الاعتماد على البنوك يحقق عدة مزايا للمطور، أبرزها الحصول على السيولة بصورة أسرع، بما يدعم وتيرة الإنشاءات ويقلل تأثير تقلبات أسعار مواد البناء، إلى جانب التخلص من أعباء تحصيل الأقساط ومتابعة العملاء المتعثرين.
أشار حسام، إلى أن اشتراطات البنوك الائتمانية، ومنها تقييم الجدارة الائتمانية، قد تؤدي إلى رفض عدد من العملاء المحتملين، ما قد يفقد الشركات بعض المبيعات، فضلًا عن أن الإجراءات البنكية قد تستغرق وقتًا أطول مقارنة بسرعة إتمام الصفقات من خلال فرق المبيعات.
واقترح تفعيل آليات توريق المحافظ العقارية، من خلال بيع التدفقات النقدية المستقبلية الناتجة عن الأقساط للبنوك وشركات التخصيم للحصول على قيمتها الحالية، بما يتيح للمطورين ضخ السيولة في عمليات الإنشاء.
وأكد أن نجاح منظومة التمويل العقاري يحتاج إلى تشريعات واضحة وسريعة تحمي حقوق جميع الأطراف، خاصة فيما يتعلق بإجراءات استرداد الوحدة في حالة تعثر العميل.
