إطلاق شركة للتمويل العقارى وتوريق محفظة المديونيات.. أكتوبر 2015
بدء المرحلة الثانية من مشروع «تيجان» مطلع العام المقبل بتكلفة مليار جنيه
تعتزم شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، تسليم المرحلة الأولى من مشروع «تيجان» وهى «تاج سلطان»، خلال أكتوبر 2015 بإجمالى مبيعات متوقعة 2 مليار جنيه. وتعتزم الشركة مع تسليم الوحدات إنشاء شركة تمويل عقاري، وتوريق محفظة مديونيات الشركة.
كما ستبدأ الشركة فى المرحلة الثانية من مشروع «تيجان» على مساحة 350 ألف متر مربع بداية 2015 بتكلفة استثمارية مليار جنيه، بدعم من مبيعات تاج سلطان. وقال أحمد الهيتمى المساعد التنفيذى لرئيس مجلس الإدارة، فى حوار لـ «البورصة»، إن الشركة تمتلك محفظة أراض تصل مساحتها لما يقرب من 10 ملايين متر مربع بقيمة تتراوح بين 15 و20 مليار جنيه، موزعة بواقع 3.5 مليون متر مربع فى مشروع «تيجان» إضافة إلى 5.5 مليون متر مربع بمشروع الكيلو 45، وبعض قطع الأراضى الصغيرة الأخرى.
وعن مشروع «تيجان» القائم بالتجمع الخامس، أكد «الهيتمى» أن الشركة استطاعت خلال عامين، تحقيق مبيعات من المرحلة الأولى المتمثلة فى «تاج سلطان» تقدر بحوالى 1.5 مليار جنيه، حيث تم بيع حوالى %75 من المشروع المكون من 1700 وحدة على مساحة 300 ألف متر.
وبذلك ستتمكن الشركة من تحقيق مستهدفها بنهاية العام، البالغ مليار جنيه، حيث استطاعت تنفيذ %20 من مشروع «تاج سلطان» حتى الآن، وتعتزم تسليم %25 منه بنهاية العام الجارى.
وأشار إلى أن الشركة قامت مؤخراً برفع سعر المتر المسطح من 4500 جنيه إلى 7000 جنيه للمتر، لزيادة التكاليف بضغط من ارتفاع أسعار الطاقة ومواد البناء، متوقعاً زيادة أسعار المتر المسطح للوحدات الجديدة بمتوسط %15 سنوياً خلال الفترة المقبلة.
وأضاف «الهيتمى» أن تركيز شركته سينصب خلال العام المقبل على الانتهاء من مشروع «تاج سلطان» حيث تعتزم تسليم المشروع أكتوبر 2015، مشيراً إلى انه يستهدف مبيعات بقيمة 2 مليار جنيه من المشروع.. ومن ثم ستتجه الشركة لتوريق محفظة مديونياتها وفقاً لأسعار الفائدة. وحال ما إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة سيتم توريق المحفظة لتوفير السيولة اللازمة لتمويل باقى مشروع «تيجان» و«الكيلو 45».
وعن فكرة إنشاء شركة تمويل عقارى، قال «الهيتمى» إن فكرة إنشاء شركة تمويل عقارى سيتم تأجيلها حالياً، لأن قانون التمويل العقارى يمنع تمويل الوحدات تحت الإنشاء.. ولذلك سيتم انشاء شركة التمويل العقارى مع تسليم مشروع «تاج سلطان» لتوفير التمويل اللازم لعملاء الشركة.
وأضاف أن مشروع «تيجان» يتكون من 10 مراحل بتكلفة استثمارية 10 مليارات جنيه.. ومتوقع تحقيق مبيعات كلية تقدر بحوالى 20 مليار جنيه، وذلك بأسعار السوق الحالية.. لكن نتيجة أن عمر المشروع 7 سنوات، سترتفع المبيعات لـ 40 مليار جنيه بارتفاع أسعار الوحدات.
وأوضح أن الشركة تعتزم البدء فى المرحلة الثانية من مشروع «تيجان» بداية 2015 على مساحة 350 ألف متر مربع، بتكلفة استثمارية مليار جنيه وبحجم مبيعات متوقعة 2 مليار جنيه.
ولفت إلى أن الشركة قامت مؤخراً بالتعاقد مع البنك التجارى الدولى cib، للحصول على قرض بقيمة 530 مليون جنيه لتمويل جزء من التكلفة الاستثمارية لأعمال إنشاء مشروع “تاج سلطان”.
وعن مشروع الكيلو 45 الكائن على طريق السويس، قال «الهيتمى» إن هذا المشروع يعد أكبر مشروعات الشركة حتى الآن.. ومن المخطط عند اكتماله أن يضم باقة هائلة ومتنوعة من المشروعات والمجمعات السكنية والمكاتب الإدارية وكذلك مراكز وعيادات الرعاية الصحية والفنادق والمطاعم وأنشطة التسوق والمساحات التجارية.
واضاف أنه تم الانتهاء من التخطيط العام للأرض البالغ مساحتها 5.5 مليون متر مربع، والكائنة على طريق السويس بعد مشروع «مدينتى».وتمت الاستعانة بمكتب «Benoy» الاستشارى العالمى لتنفيذ المشروع.
وتتفاوض الشركة حالياً مع بعض المطورين العقاريين المحليين والأجانب للمشاركة فى تطوير أرض المشروع، متوقعاً إتمام الاتفاق والتعاقد قبل نهاية العام، تمهيداً للبدء فى تنفيذ المشروع مطلع 2015 وسيتم فتح باب الحجز فى المشروع خلال الأيام المقبلة.
وأوضح المساعد التنفيذى، أن المشروع يضم حوالى 30 ألف وحدة سكنية تمثل %80 من مساحة المشروع، بينما الـ %20 الباقية هى وحدات تجارية وإدارية، بتكلفة استثمارية كلية تبلغ 12 مليار جنيه. لكن لأن عمر المشروع يتراوح ما بين 10 و15 سنة، فإن التكلفة تصل لـ 25 مليار جنيه.
وعن أوجه تمويل المشروع قال الهيتمى إنه سيتم تمويل الجزء الأكبر من ميزانية المشروع بشكل ذاتي، ومن متحصلات العملاء وجزء من البنوك، أو توريق محفظة مديونيات الشركة.
وتوقع «الهيتمى» وصول مبيعات المشروع إلـى 25 مليار جنيه، بأسعار السوق الحالية لكن مع التضخم وارتفاع الأسعار على مدار عمر المشروع ستصل لـ 60 مليار جنيه.
حول مشروع «الواحة»، قال «الهيتمى» إن الشركة تعتزم إطلاق «كومباوند بريميرا» بداية 2015، وهو يعتبر الجزء المتبقى من مشروع «الواحة» بمدينة نصر، موضحاً أنه يتكون من 400 وحدة سكنية بتكلفة استثمارية 140 مليون جنيه، ومستهدفاً تحقيق مبيعات تقدر بحوالى 330 مليون جنيه.
وأوضح أن مشروع «الواحة» يعتبر حالياً فى مرحلة النضوج، حيث استطاعت الشركة إنجاز ما يقرب من %80 منه، وتعتزم إتمامه خلال 3 سنوات، لأن الشركة تهتم فى الفترة الحالية بمشروع «تيجان» و«الكيلو 45».
وقال إن شركة «مدينة نصر»، تركز على مشروعات الإسكان المتوسط، خصوصاً الشريحة العليا من الطبقة المتوسطة، وهو ما يخاطبه مشروعات «تاج سلطان» و«الكيلو 45» و«الواحة»، لكن فيما يتعلق بمشاركة الشركة فى المشروع القومى للإسكان بـ 6 اكتوبر، فإنه يمثل «إسكان منخفض التكاليف»، حيث يتراوح سعر الوحدة ما بين 120 و150 ألف جنيه.
أبدى «الهيتمى» اعتراضاً كبيراً على الحكومة خاصة وزارة الإسكان، حيث لم تقم بدورها فى توفير المرافق المطلوبة للمشروع، ما أدى إلى تأخر تنفيذه، وتأخر فتح باب الحجز للعملاء، موضحاً أنه تم مؤخراً توفير المرافق.. ولذك ستبدأ الشركة مرة أخرى فى تنفيذ المشروع، وفتح باب الحجز خلال العام المقبل.
وأشار إلى أن الشركة لم تحصل سوى على ربع المساحة المخصصة لها ضمن المشروع، حيث يبلغ عدد الوحدات المطلوب تنفيذها من شركته 1500 وحدة، قامت الشركة بإنجاز حوالى 700 وحدة منها، ومخطط الانتهاء من باقى المشروع بنهاية 2015. فالشركة تسعى جاهدة لإتمام الجزء الأول من المشروع، لخدمة محدودى الدخل رغم الصعوبات التى تواجهها.
وعن خطة الشركة لشراء أراض جديدة، قال «الهيتمى» إن مخزون الأراضى الذى تمتلكه الشركة حاليا، كاف لأعمال الشركة لمدة تصل لـ 10 سنوات، حيث تم استغلال %5 فقط من هذا المخزون.. لكن حال توافر أراض فى أماكن وبأسعار متميزة، ستقوم الشركة بدراسة الموقف.
وأوضح أن الشركة قامت مؤخراً بدراسة شراء قطعتى أرض، إحداهما بمدينة المحلة الكبرى وأخرى فى مدينة ثانية بمنطقة الدلتا، لأن الشركة ترغب فى التوسع بالمحافظات، بينما يتركز نشاط معظم الشركات العقارية فى القاهرة والجيزة وبعض المدن الكبرى.. لكن لم تتم عملية الشراء لعدم توافر الشروط المطلوبة.
وحول معدلات النمو الحالية للقطاع العقارى، قال «الهيتمى» إن حالة الاستقرار السياسى والاقتصادى والأمني، التى تشهدها البلاد حاليا، ستؤثر بشكل ايجابى على ارتفاع معدلات نمو القطاع لأكثر من %20، حيث شهدت كثير من الشركات ارتفاعاً فى أسعار أراضيها بنسبة %100 خلال 3 أشهر.. ولذلك يتوقع أن تستطيع معظم شركات القطاع تحقيق مستهدفاتها خلال العام المقبل.
وبالنسبة لشركته، قال إن معدلات النمو تصل حالياً لـ %25، ومتوقع ارتفاعها لأكثر من %20 خلال العام المقبل، مع بدء تسليم مشروع «تاج سلطان» وفتح باب الحجز فى مشروع «الكيلو 45» ومشروع «بريميزا» بالواحة.
وذكر أن قطاع العقارات يعانى فى الوقت الراهن، من الارتفاع السريع فى أسعار مواد البناء، من زيادة فى الحديد والأسمنت وآلات الحفر، وهو التحدى الأكبر بالنسبة للقطاع. فاتجاه الشركات إلى استيراد جزء من مواد البناء من الخارج، ومع الارتفاع الحاد فى أسعار الدولار خلال الفترة الماضية.. كل ذلك زاد من أسعار تلك المواد.
فضلاً عن أن ما يتم تصنيعه محلياً، يعانى أيضاً من ارتفاع أسعار الطاقة، من وقود وغاز وكهرباء.. وبالتالى يزيد العبء على الشركات العقارية، ويقلل من هامش ربح الشركة. فتتجه معظم الشركات التى تعانى من نقص السيولة إلى زيادة أسعار الوحدات لمواجهة ارتفاع أسعار مواد البناء. وهذا يعتبر الحل الأكثر سهولة بالنسبة لها، فى الوقت الذى لا يستوعب فيه السوق تلك الزيادة، لأن معدل النمو الاقتصادى لا يتعدى %2.
لكن حال ارتفاع معدل النمو الاقتصادى، فإن ذلك سيستوعب هذه الزيادة فى الأسعار.
كما يواجه قطاع العقارات مشاكل أخرى تتمثل فى عدم توفر الأراضى بسهولة، وهى المقوم الأساسى والمهم لدى الشركات. ومعظم الشركات التى تمتلك أراض وافرة داخل القطاع لديها مشاكل ونزاعات قضائية عليها، ما يؤثر على الشركة ومبيعاتها.
وبالنسبة للبنوك وشركات التمويل العقاري، قال إن قانون البنك المركزي، والهيئة العامة للرقابة المالية، يلزم الشركات بعدم تمويل الوحدات تحت الإنشاء إلا فى حدود %70.. وهذا يمثل تعسفاً ضد كثير من الشركات العقارية. ولذلك على الجهات الحكومية السماح للشركات الموثوق فيها بالحصول على تمويلات.
وكانت القوائم المالية المجمعة لشركة «مدينة نصر للإسكان» خلال الشهور الـ 6 المنتهية فى 30 يونيو 2014، قد أظهرت تحقيق صافى أرباح بـ 110.5 مليون جنيه، مقابل 106.2 مليون جنيه خلال الفترة المماثلة من 2013. بنسبة زيادة فى الأرباح بلغت %4.
ويبلغ رأسمال الشركة 155 مليون جنيه، موزعاً على 155 مليون سهم، بقيمة اسمية جنيه واحد للسهم، وبقيمة سوقية 43.31 جنيه للسهم.
