عهدى: التوسع فى عمليات التوريق أحد الحلول لتوفير السيولة
تسعى شركات الاستثمار العقارى لتوفير حلول تمويلية جديدة لاستكمال مشروعاتها، فى ظل زيادة سعر الفائدة على الإقراض لمستويات مرتفعة، ما يرفع من تكلفة تنفيذ المشروعات.
ويرى خبراء ومتعاملون بقطاعى التطوير والتمويل العقارى، أن التحدى الأكبر أمام الشركات العقارية فى الوقت الحالى هو تدبير التمويلات اللازمة لاستكمال مشروعاتها القائمة، والتوسع فى حجم أعمالها.
وأكدوا أن شريحة كبيرة من الشركات توجهت للبحث عن بدائل تمويلية للقروض البنكية مثل زيادة معدلات التدفقات البيعية والتوسع فى توريق محفظة الوحدات المباعة لدى الشركات.
وقررت لجنة السياسة النقدية للبنك المركزى المصرى، فى أول اجتماعاتها خلال عام 2024، رفع سعرى عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزى بواقع 200 نقطة أساس ليصل إلى 21.25%، 22.25% و21.75%، على الترتيب.
وقال ريمون عهدى، الرئيس التنفيذى لشركة وادى دجلة للتنمية العقارية، إن تدبير التمويل اللازم لاستكمال تنفيذ المشروعات بات أبرز التحديات أمام الشركات العقارية فى الوقت الحالى، خاصة مع ارتفاع سعر الفائدة، ومعدلات التضخم والطفرات المستمرة فى الأسعار.
وأضاف عهدى، أن القروض البنكية أحد الآليات التمويلية التى تعتمد عليها الشركات العقارية فى تمويل مشروعاتها، ولكنها باتت خيارا مستبعدا فى الوقت الحالى نظرا لارتفاع أسعار الفائدة.
التسليم السريع وحوافز الأجانب.. آليات جديدة لتسويق المشروعات العقارية
وأوضح أن الشركة بدأت فى الاعتماد على حلول تمويلية أخرى تدعم خطتها فى النمو، من خلال عمليات التوريق لمحفظة الشيكات الخاصة بالوحدات الجاهزة التى تم تسليمها خلال العام الماضى.
وقال عهدى، إن الشركة لديها مصادر للتمويل، وهى محفظة الشيكات، والتأجير التمويلى من خلال الأصول التى تمتلكها الشركة، ومجموعة الشركات التى تمتلكها الشركة القابضة.
وأضاف أن “وادى دجلة” تسعى لرفع رأسمال ذراع التطوير العقارى لتعزيز التزامها بمعدلات التسليم، وتسريع عملية الإنشاءات فى ظل ارتفاع التكلفة، وتحملها أعباءً مالية كبيرة ناتجة عن فروق الأسعار.
وأوضح أن الشركة تعمل على خلق توازن بين معدلات التنفيذ بمشروعاتها، وحجم المبيعات، لتجنب حدوث أى فجوة تمويلية ناتجة عن فروق الأسعار خلال مراحل التنفيذ والتى تمثل عائقا أمام الشركة على المدى البعيد.
محمد: زيادة حجم القروض والتكاليف أدى لتراجع صافى ربح الشركات
وقال عبد الخالق محمد، محلل مالى أول بشركة ثاندر لتداول الأوراق المالية، إن الشركات العقارية اتجهت للاقتراض فى محاولة منها لتوفير مخزون من المواد الخام والوحدات الجاهزة قبل ارتفاع الأسعار، وارتفع هذا الاتجاه خلال العام الماضى بعد زيادة معدلات التضخم.
وأضاف أن قطاع العقارات تأثر بالسلب مع ارتفاع سعر الفائدة، حيث أثرت على قوائم الدخل لدى الشركات نتيجة زيادة حجم القروض والتكاليف على الشركة، وبالتالى تراجع صافى الربح.
عبد النبى: تراجع متوقع فى عمليات الاقتراض لصالح التوريق
وقال أحمد عبد النبى، رئيس قسم البحوث بشركة مباشر إنترناشيونال لتداول الأوراق المالية، إن طيبعة الشركات العقارية تتمثل فى إتمام عمليات البناء ومن ثم بيعها، وبالتالى تلجأ للحصول على القروض التمويلية لتنفيذ عملياتها التشغيلية.
وأوضح أن عددا قليلا من هذه الشركات يتجه لمصادر تمويل أخرى غير القروض مثل عمليات التوريق، إلا أن الفترة المقبلة ستشهد زيادة فى عمليات التوريق وتراجع فى القروض بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.
وأضاف أن قطاع العقارات شهد مخاوف من زيادات الأسعار بسبب ارتفاع التكلفة على المطورين، ولكن تراجع الجنيه أمام الدولار أدى إلى ميزة نسبية للمصريين فى الخارج والأجانب، ورفع الطلب بشكل كبير.
عبد الحميد: أغلب شركات التمويل العقارى ستوفر قروضا بفائدة 27%
وقال أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى”، إن أغلب شركات التمويل العقارى ستعمل على نسبة فائدة تصل إلى 27% للعميل، مما يضطره إلى دفع ثلث القرض الذى حصل عليه فى العام الأول على مدار 3 سنوات أو خلال 7 سنوات إذا كانت مدة سداد القرض 10 سنوات.
وأضاف عبد الحميد، أن رفع سعر الفائدة يتبعه ارتفاع فى أسعار العقارات، لتمثل زيادة جديدة على سلسلة الزيادات التى تمثلت فى نحو 100% خلال العام الماضى.
تكلفة الإنشاءات تحد جديد أمام شركات العقارات فى 2024
وأوضح أن نسبة كبيرة من الشركات العقارية رفعت أسعار البيع بنحو 60%، وأخرى بنسبة زيادة تتراوح بين 40 و50% مع بداية العام الجارى.
وقال إن شركات التمويل العقارى كانت تقترض من البنوك بسعر فائدة يتراوح بين 22% و22.5%، ويتم إقراضها للعميل بنسبة 25%، وبعد الزيادة، سيتم الاقتراض بنحو 24.5% وسيتم إقراض العميل بنسبة 27%، وأغلب شركات التطوير العقارى تضع نسبة فائدة أعلى للتحوط.
سمير: تراجع متوقع فى التمويلات الممنوحة للعملاء وتوسع فى شراء المحافظ العقارية
وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذى لشركة “إيليت للاستشارات التسويقية والتجارية”، إن رفع سعر الفائدة بنسبة 2%، سيؤدى لزيادة التحديات التى تواجهها شركات التمويل العقارى خلال الفترة الحالية، ما يؤدى إلى تراجع معدل التمويلات الممنوحة للعملاء.
وأضاف سمير، أنه يجب توفير وسائل بديلة فى ظل ارتفاع أسعار العقارات المتوقع أيضًا بنسبة تتراوح بين 40 و50% خلال العام الحالى.
وأشار إلى شركات التطوير العقارى تلجأ إلى بيع المحافظ العقارية لعملائها إلى شركات التمويل العقارى من أجل توفير سيولة مالية لاستكمال المشروعات، وهو الأمر الذى سترتفع تكلفته أيضاً بعد زيادة سعر الفائدة.
